不動産投資をするサラリーマンは開業届を出すべき?

不動産投資と開業届け

近年ではサラリーマンが副業として不動産投資を始めることも珍しくなくなりました。
誰もが知っているような大手企業が海外の企業に買収され、破綻してしまうような時代ですからいつ何があるか分かりませんし、仕事を失っても食べていけるようにと不動産投資を始める人が増えています。

また、単純に本業とは別に副収入が欲しいというサラリーマンがマンションやアパートなど賃貸物件の運営に乗り出すことも増えています。

しかし、こうした不動産投資を始めるにおいて開業届は出すべきなのでしょうか。
起業したら開業届は提出しなくてはいけないことになっていますが、提出しなかったとしてもこれといった罰則などがないため届出しないケースも少なくありません。

では、サラリーマンが不動産投資をするにあたって、開業届は出した方ががいいのでしょうか?
出さない方ががいいのでしょうか?

ここではその疑問に答えていきたいと思います。

今現在サラリーマンとして働きながら不動産投資をしている方や、これから始めたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

開業届に必要な手続き

それでは、開業届を提出するときに必要な手続きについてご説明しましょう。
開業届に必要な手続きはそれほど難しくありませんので、行政書士に代行を依頼する必要はありません。

具体的な手続き方法ですが、まずは開業届の書類を手に入れる必要があります。

開業届の届出書は、税務署で入手することが可能です。
インターネットからダウンロードして作成することもできます。

書類には届出の区分や所得の種類、開業日、事業の概要といったことを記入する欄があり、順番に記入していきます。
必要事項をすべて記入してその書類を税務署に提出すれば、開業届の提出は終わりです。

手続きそのものは難しくないものの、書類には記入することがたくさんあります。
また、記入漏れもあるかもしれません。
提出する前にはしっかりと確認して、分からないことは税務署の方に質問して教えてもらうと良いでしょう。

また、一般的には2部作成し、一つは控えとして自分で管理することになります。

開業届を出すメリット

「なんかいろいろ面倒くさそうだし、開業届は出さなくてもいいかも…」と感じている方もいるのではないでしょうか。
しかし、不動産投資をしているサラリーマンでも開業届を提出することで得られるメリットもあります。

最大のメリットは、確定申告で青色申告ができるようになるのことではないでしょうか。

確定申告の方法には大きく分けて白色申告と青色申告があるのですが、青色申告のほうが白色に比べて税制面の優遇を得ることができます。
所得に対する控除枠が大きく、トータルで数十万円、数百万円単位の違いが出てくることもあります。

不動産投資の規模が大きくなればなるほど納める税金の額も大きくなりますし、白色申告よりも青色申告のほうがお得といえるでしょう。
また、青色申告だと赤字が出た場合でも3年まで繰り越して計算できますから、これも大きなメリットです。

青色申告を行うには開業届を提出することが前提となりますし、ほかの手続きもしなくてはなりません。
しかし、控除額の面などからみても得られるものは大きいため、開業届は提出したほうが良いでしょう。

開業届を出すデメリット

次にデメリットですが、もっとも大きなデメリットは開業届の提出等手続きが必要になるということです。
先述したように開業届の手続き自体はそう難しいことではないのですが、書類には記入する欄がたくさんありますから、そこが面倒だと感じる方は少なくないようです。

また、先ほどお話したメリットの多い青色申告をするためには、所得税の青色申告承認申請書という書類も作成しなくてはなりませんし、どうしても書類作成の手間がかかってしまいます。

さらに、開業届を提出した場合、廃業するまでは毎年確定申告を行う必要があります。
副業で不動産投資をしているサラリーマンで、所得が20万円以下だったとしても例外なく申告が必要となります。

このことを知らない方も多いので、注意しましょう。

青色申告を行う場合だと、簡易簿記ではなく複式簿記を採用しなくてはならないので、これもデメリットといえるでしょう。

複式簿記自体は、慣れてくればそう難しいものではありません。
しかし、数字が苦手な方や、慣れていない方だと最初は戸惑ってしまうでしょう。

最近では使い勝手の良い会計ソフトなどもありますから、そうしたソフトを活用していきましょう。

基本的には提出する方向で

開業届を提出せずに不動産投資をしているサラリーマンの方も大勢いると思いますが、基本的には提出したほうが良いでしょう。

ここまででお話したように、開業届を提出しておいたほうが青色申告による税制面での優遇を得られますし、赤字も繰り越すことができます。
少しでも税金で損をしないためにも、開業届を提出して青色申告で確定申告してくださいね。

40代の不動産投資シミュレーション

老後のことを考え始める40代の人生設計

40代というと、そろそろ老後のことを考え始める年齢ではないでしょうか。

仕事でも重要なポジションに就いている方が多いでしょうし、成長した子どもも今後は自分たちの老後についてそろそろ考える、という時期だと思います。

40代から不動産投資を始めたいと考える方もいますが、この年齢から不動産投資を始めるというのは決して遅くはありません。
金銭的に余裕ができたことから不動産投資を始めるという方も多くいます。
もちろん、それで成功しているような方もたくさんいます。

ここでは、40代から不動産投資を始めるメリットとデメリット、そして失敗しないためにはシミュレーションが大切ということについてお伝えします。
不動産投資に興味を持っている40代の方は、ぜひ目を通してくださいね。

40代から不動産投資を始めるメリット・デメリット

不動産投資には、さまざまなメリットとデメリットがあるということは多くの方がご存知でしょう。
ここでは、あくまで40代からスタートすることのメリット・デメリットについてお伝えしたいと思います。

メリット

40代から不動産投資を始めるメリットの一つに、金融機関から融資が受けやすいということが挙げられます。

不動産投資を始めるにあたり金融機関からの融資は欠かせないものです。
この年代になると、自己資金と融資額を合わせて物件購入をすることがほとんどでしょう。

40代だと一般的なサラリーマンの方でも勤続年数は相当なものになっているでしょうし、これが融資の審査で有利に働く可能性があります。
金融機関の審査基準はそれぞれ異なりますが、勤続年数が占めるウェイトは決して少なくありません。

また、40代なら年収も安定しているでしょうし、多額の資金を金融機関から融資してもらえる可能性があるのです。

さらに、40代の方だとそれなりの金額を貯蓄している可能性も高く、十分な頭金を用意することができます。
そのため、ローンを組んだとしても月々の返済負担を小さくすることが可能になるでしょうし、返済期間を短くすることもできるのではないでしょうか。

定年までにローンをすべて完済して、物件を完全に自分の資産にしてしまうということも可能です。

デメリット

40代から始める不動産投資にはメリットがたくさんありますから、デメリットもその分多いのではないかと思っている方は多いのではないでしょうか。
しかし、実際にはほとんどデメリットはありません。
強いて言えば、家族から反対に遭う可能性があるとかもしれません。

40代だと安定した生活を送り、それなりに貯蓄もできていると考えられます。
そのため、わざわざ貯蓄を切り崩してまで不動産投資を始めることに奥さんや子どもが反対するということは十分考えられます。

不動産投資にはたくさんのメリットがあること、リスクをある程度自分でコントロールすることができ、リスクも最小限に抑えることができるということをきちんと説明できれば家族も納得してくれるでしょう。
きちんと説明してあげないと家族は不安になるだけですし、余計に反対されてしまうだけです。

また、一般的な不動産投資におけるデメリットについてはしっかり覚えておく必要があります。
空室リスクや金利の変動リスクといった危険は常にありますから、こうしたリスクについてきちんと理解しておきましょう。
40代から始める不動産投資は、デメリットらしいデメリットはないといえます。

失敗しないシミュレーション

不動産投資で成功する方もいれば失敗してしまう方もいますが、これは年齢に関係なく誰にでもその可能性があります。
そのため、これから不動産投資にチャレンジしたいと考えているのならば、まずはしっかりと失敗しないためのシミュレーションをしなくてはなりません。

どのような物件を購入するのか、頭金をどれだけ自己資金から賄って金融機関からいくら借り入れするのかといったこともすべて書き出し、それを運用した場合にどれくらいの利益が見込めるかについてもシミュレーションしてみましょう。

不動産投資を始める方の中にはどんぶり勘定でシミュレーションしてしまうような方もいますが、これだとあまり意味はありません。
できるだけ正確な数字を出しながらシミュレーションを行うことで、実際に運用を始めた場合にどうなるかを予測することができるでしょう。

40代は不動産投資に向いている

明確にいくつくらいの年齢が不動産投資に向いている、ということはありませんが、40代は不動産投資に向いている年齢だといえるのではないでしょうか。
理由については先ほどもお話しましたが、金融機関からの融資が受けやすいというのは最大のポイントでしょう。

40代だからもう不動産投資なんかできない、と諦めているような方もおられるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
何かを始めるにあたって遅すぎるということはありませんし、40代は不動産投資に最適な年齢ですからぜひチャレンジしてください。

30代で年収500万。不動産投資を始めるべき?

30代年収500万から不動産投資を始めるには

数ある投資の中でも不動産投資は初心者向けといわれていますし、近年ではサラリーマンが副業として不動産投資をしているような例もあります。
さまざまなメリットがありますし、不動産投資に興味を持たれている方も大勢おられるのではないでしょうか。

ただし、不動産投資を始めるとなるとそれなりの資金が必要になります。
30代で年収500万円ほどの自分にもできるのだろうか、と不安な気持ちを抱いている方も少なくないでしょう。

ここでは、不動産投資を始めるメリットやデメリットだけでなく、注意点についてもお話していきます。
年収500万円で30代の方はぜひ、今後の参考にしてください。

不動産投資を始めるメリット・デメリット

不動産投資を始めるにあたっては、メリットとデメリットについてしっかり理解しておく必要があります。

これは年齢や年収に関係なく、これから不動産投資にトライしたいと考えている方すべてに言えることですし、初めて投資に取り組むという方も当てはまります。

メリットばかりに目がいってしまうかもしれませんが、デメリットについても理解しておくのが大切です。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとしてまず挙げられるのは、安定した収入を得られるということです。
マンションやアパート、戸建ての賃貸住宅を借りるときには通常1~2年といったスパンで借りることが多い傾向にあります。
入居者さえ見つかれば、長期的に安定した収入を得ることが可能になるでしょう。

副業としてスタートする場合には、本業で得られる給料にプラスして不動産投資の収入も入ってきます。

比較的初心者向けというのも、不動産投資の魅力でありメリットではないでしょうか。

不動産投資は自分でリスクを最小限に抑えるような投資手法も使うことができますから、ほかの投資に比べてもリスクは少ないと考えられています。
株やFXだと専門的で高度な知識も必要となるばかりか、相場の暴落によって甚大なダメージを受けてしまうこともあります。

さらに、節税効果が高いのもメリットです。
不動産投資によって発生した利益、収入から物件の減価償却費はもちろんローンの金利、都市計画税といった必要経費を差し引くことができます。
そのため、所得税などの節税効果が高まります。

不動産投資によって生じた赤字についても、ほかの所得と損益通算することができますから、住民税や所得税などを節税することに繋がるでしょう。

不動産投資に用いている物件は、自分の資産でもあります。
やはり現物不動産を所有しているというのは強いですし、いざ何かあったときも頼りになる存在です。

賃貸物件として貸し出すだけでなく、将来的には売却することも可能でしょう。
また自分で住む、家族と一緒に暮らす住居にするといった選択肢も選べます。

不動産投資のデメリット

不動産投資における最大のデメリットは、なんといっても空室リスクです。

入居者に入居してもらうことによって初めて収益が発生しますから、入居者が見つからないとなるといつまでも利益を得ることができません。
新たな入居者が見つかるまでしばらくかかる、ということもよくありますからこれは最大のデメリットでしょう。

また、不動産物件は年月と共に劣化していきます。
老朽化が進んだ物件だと、なかなか借り手が見つからないこともあります。

結果的に空室リスクを高めてしまうことになりますから、これも覚えておく必要があるでしょう。

不動産投資を始めるときには、銀行など金融機関から融資を受けると思います。
この時変動金利を選択していた場合、相場の動きによって返済額の負担が大きくなってしまう恐れがあることも念頭に置いておきましょう。

それぞれの対策について

空室リスクについての対策ですが、現在ではサブリースと呼ばれる方法もあります。
この方法を利用することで、仮に入居者が見つからなくても一定の金額をオーナーは受け取ることができます。

建物の老朽化に関しても日頃からメンテナンスをしっかり心がけておけば、劣化を最小限に食い止めることができます。
そして、大掛かりな修繕など必要なくなるでしょう。

金利リスクは確かに怖いですが、金融機関から借り入れするときに変動金利でなく固定金利を選んでおけば問題ありません。
また、ローンの借入期間を短くするといった対策もあります。

シミュレーションはしっかりしよう

30代、年収500万円で不動産投資を始めるのなら、しっかりとシミュレーションをすることも大切です。
銀行からいくら借り入れて毎月の返済がいくらになる、収益から税金や経費を支払って最終的に手元にはいくら残る、といったシミュレーションは絶対的に必要です。

シミュレーションがしっかりできていれば不慮の事態が起きたとしても冷静に対応できるでしょうし、失敗を最小限に食い止めることもできるでしょう。
年収500万円の30代でも不動産投資で稼ぐことは十分可能ですから、チャレンジ精神を持ってトライしてください。

20代で不動産投資を始めるには

20代で不動産投資を始めるには早すぎる?

不動産投資に興味を持たれている方は少なくないでしょう。

若いうちから不動産投資にチャレンジしてみたいと考えている方も多いと思いますが、色々と不安なことがあるのではないでしょうか。

20代の方が不動産投資を始めると口にすると周りの人は、「やめておいたほうが良い」と止めるのが大半ではないかと思います。
20代で投資を始めるなど危険すぎる、早すぎるといった反対意見を述べられたことがあるという方も、実際にいらっしゃるかもしれません。

しかし、果たして本当に20代は不動産投資を始めるには早すぎるのでしょうか?
実際にはそんなことはありませんし、20代の方でも不動産投資で稼いでいる方はたくさんいます。

ここでは、これから不動産投資にトライしてみたいという若い世代の方、特に20代の方に向けて早いうちから不動産投資を始めるメリットなどをお伝えしたいと思います。

20代から始めるメリット

不動産投資は20代から始めたほうが有利とも言われていますし、決して早すぎるということはありません。
では、実際のところどのようなメリットがあるのかについて見ていきましょう。

金融機関からの融資で有利になる

不動産投資を始めるとなると銀行など、金融機関から融資を受けるのが普通です。
自己資金だけでマンションやアパート、戸建てなどの物件を購入するというケースは稀です。
レバレッジ効果を得るためにも、金融機関からお金を借りることが一般的でしょう。

銀行の融資は定年までの期間が長ければ長いほど、融資期間を長く設定できますからここが一つのメリットとなります。
同じ30年の融資期間だとしても、50歳のときに融資を受けるのと20代のときに受けるのとでは大きく異なるのです。

50歳で融資を受けて30年後というと80歳で定年となっていますから、おそらく融資は難しくなるでしょう。
20歳だとすると30年後でも50歳ですし、融資してもらえる可能性が高くなり融資期間も長く設定することが可能になります。

経験を積むことができる

不動産投資では、経験がものをいうこともあります。
やはり長く投資を続けている方のほうが相場を読む力もありますし、売買のタイミングなどにも長けている傾向にあります。

早いうちから不動産投資に取り組むことによって、さまざまな経験を積むことができますし、次第に投資の知識も増え技術的な部分も補っていけるでしょう。
20代ならまだ覚えも早いですし、次々と不動産投資に必要な知識もマスターできるのではないでしょうか。

また、若いうちに培った経験が今後に大きく関わってくる可能性もあります。
これから先の投資で大きな利益を狙っていくことを考えると、若いうちから経験を積むことは大きな武器になります。

さまざまな経験を積み、独自のノウハウを培うこともできるといえるでしょう。

20代から始める際の注意点

20代から不動産投資を始める注意点ですが、やはり若い方の場合だと感情的になってしまうことも多いと考えられます。
勢いに任せて、物事を決めてしまうようなこともあるかもしれません。

これはその人の性格によるところが大きいとは思いますが、アグレッシブな若い方だとどうしてもこういうことも起こりがちです。

不動産投資に限らず投資において感情的になる、勢いだけで突き進んでしまうというのはリスクが高くなってしまいます。
そのため、そこは注意したほうが良いかもしれません。
投資とギャンブルはまったくの別物だと理解し、冷静な投資を心がけましょう。

また、20代の不動産投資が難しいと言われる理由の一つに資金の乏しさが挙げられます。
やはり最低限の自己資金は欲しいですから、まずは投資用に100~300万円ほど貯金することから始めるのもありでしょう。
最初のうちは購入できる範囲の物件を購入して経験を積んでいくと良いかもしれません。

将来のための不動産投資を

不動産投資を行うことで安定した収入が得られるのは大きなメリットですが、将来に向けた資産形成も可能となります。
今の時代何が起こるか分からないものですし、将来に向けた不動産投資に取り組んでみるのは決して悪いことではないでしょう。

20代のうちから少しずつ不動産投資を続けていれば、着実に知識やノウハウも身につきます。
それに伴い収入もアップしていくと考えられます。

少しずつ投資額を増やしていくなどすれば、次第に入ってくるお金も多くなりますし、仮に会社でリストラなどに遭ったとしても生活に困ることはありません。

早いうちから不動産投資を続けることによって老後に向けた資金を作ることもできますから、普通に貯金をするよりもはるかに効率的と言えるのではないでしょうか。

20代だとまだ老後のことなど今はまだ考えられないでしょうが、年月はあっという間に過ぎていくものです。
今から不動産投資によって資金を蓄えていけば、比較的早い段階で快適なセカンドライフのスタートを切ることができるかもしれません。

不動産投資のレバレッジ効果とは

レバレッジ効果とは

レバレッジという言葉を、普段の生活で耳にすることはほとんどないでしょう。
レバレッジ効果を簡単に説明すると「てこ」のことです。
「てこの原理」については多くの方がご存知ではないでしょうか。

少ない力で大きな力を生み出す原理のことですが、このレバレッジという言葉はFXなどでもよく使われています。

FX取引ではレバレッジをかけることによって、少ない資金で大きな取引を行うことを可能としています。
例えば、資金が1万円でもレバレッジを10倍かけることによって10万円分の取引ができるようになる、ということですね。

取引に成功した場合には、少ない資金で大きな利益を得ることができます。
反対に失敗すると、その分リスクも大きくなってしまいます。

では、不動産投資におけるレバレッジ効果とはいったいどのようなものなのでしょうか。

ここでは、不動産投資におけるレバレッジ効果についてお話したいと思います。
少しでも興味を持たれた方はぜひ最後まで目を通してくださいね。

不動産投資におけるレバレッジ効果

先ほどFX取引を例に出してお話しましたが、不動産投資におけるレバレッジ効果とはいったいどのような効果なのかピンとこない方もおられるでしょう。

不動産投資でのレバレッジ効果とは、銀行など金融機関から資金を融資してもらい、その資金を使って物件の運用を行うことを指します。

不動産投資に用いる物件を自己資金だけで購入することは難しいかもしれませんが、金融機関から融資を受ければ可能になりますよね。
自己資金では買えないような物件を融資によってまかなった資金で購入し、それを運用することで大きな利益を得られれば、それは紛れもなくレバレッジ効果といえるでしょう。

自己資金が1,000万円しかない場合、レバレッジをかけないとなると1,000万円の物件しか購入できません。
しかし、銀行から1,000万円の融資を受けて2,000万円の資金ができれば2,000万円の物件が購入できます。

利回りが同じだとすると、レバレッジをかけた方が利益率が高くなりますし、もともとの自己資金も有効に活用できるのです。

逆レバレッジ効果に注意

レバレッジをかけるほど利益率は高くなる傾向にありますが、注意点もあります。
レバレッジはいつもプラスの方向に作用するわけではなく、損失が発生してしまうと同じようにレバレッジ効果が発生してしまうのです。
これがいわゆる「逆レバレッジ」と呼ばれるものです。

例えば、物件の利回りが低下した、金利が上昇したというケースだと逆レバレッジ効果が発生してしまう恐れがあります。
投資における利回りが、借入金利を下回ってしまうようなケースですね。

冒頭のFXを例にしたお話を思い出してほしいのですが、FXでもレバレッジをかけることによって少ない資金で大きな勝負に打って出ることができます。
それで成功すれば10万円の資金が100万円、もしくはそれ以上に化けることもあるでしょう。

しかし、逆に失敗してしまった場合には手持ちの資金をすべて失ってしまうどころか負債を抱える羽目になることも考えられます。
実際にそのような状況に陥ってしまったというような方も、少なからず存在します。

不動産投資における逆レバレッジも同様です。
レバレッジをかければかけるだけ良いというのは誤った考えです。

レバレッジをかけることで利益率を高めることができるのは確かなので、しっかりと対策しておけば逆レバレッジのリスクも最小限に留めることが可能になるでしょう。

逆レバレッジ対策をしっかりしておくこと

それでは、具体的にどのように逆レバレッジ対策をしておけば良いのかを見ていきましょう。

大切なのはその物件の収益性だけに捉われるのではなく、先々の金利動向や融資金額などに注意することです。
特に重要となってくるのは、どれくらいの現金を保有できているか、ということでしょうか。

不動産投資が順調に進まなくなった場合には、その損失を補填するために自己資金を切り崩す必要も出てきます。
かけているレバレッジが高ければ高いほど補填しなくてはいけない金額は大きくなっていきますから、それなりの現金を保有しておく必要があります。

将来的な金利の動きや融資額に注意し、常に一定額の現金は保有しておくことで逆レバレッジへの対応も可能になるでしょう。

レバレッジは諸刃の剣

実際にレバレッジをかけて不動産投資を行っている方は大勢いますし、それ自体は間違いでもなんでもありません。
プラスに働けば自己資金が少なくても大きな利益を安定して生み出すことが可能になります。
もちろん、それで成功している方もたくさんいます。

ただし、何度もお伝えしているようにレバレッジは常にプラスの方向に作用するわけではありません。
マイナスに作用することもあることを頭に入れておきましょう。

そのことをきちんと理解し、レバレッジは諸刃の剣であるということを認識したうえで扱っていきましょう。

不動産投資を法人化することで銀行の融資額が変わる?

安定した家賃収入が得られると人気の不動産投資ですが、法人化をした方がいいという話を耳にしたことがある方も少なくないのではないでしょうか。
実際、法人で不動産運用をしているケースは少なくありませんし、もともと個人運用だったのに数年後には法人として運用するようになったという例もあります。

しかし、不動産投資を法人化することにいったいどんなメリットがあるのか、銀行からの融資額が変わるというのは本当なのか、といった疑問をお持ちの方もたくさんおられるでしょう。
ここでは、その疑問について掘り下げていきたいと思います。

法人化するための会社設立の基礎知識

法人化するということは会社を設立するということになりますが、ここでは基礎知識として会社設立の基本的なフローについて確認してみましょう。

会社を設立するには商号や資本金、事業内容など設立内容を決める必要があり、事業目的もしっかりと定めなくてはなりません。
事業目的が曖昧だった場合、認められないこともありますから注意しましょう。

次のステップは印鑑の作成です。
会社実印と角印、会社銀行印などを作ります。

会社の決まり事を決める定款認証と出資金の払い込みが終われば登記申請書類を作成し、法務局に登記申請します。
一週間ほどで謄本や印鑑証明がとれるようになり、会社設立が完了します。

基本的にはこのような流れとなりますが、最近では会社設立を完全に代行してくれるような企業もあります。
また、司法書士が会社設立を代行するようなサービスを提供していることもあります。

自分でやるような時間がない場合には、こうしたサービスを利用したほうがスムーズに会社設立ができるでしょう。

銀行の融資額の基準

さて、無事に法人化したあとですが、銀行の融資額が変わるのかという疑問を抱く方も少なくありません。
では、そもそも銀行における融資額の基準とはいったいどのようなものなのでしょうか。

実際のところ、銀行における融資額の基準というのは、各銀行によって多少異なります。
金融機関ごとの社内規定によって目安が設けられているため、一概に断言することはできません。

個人で融資を受ける場合だと現在の年収や職場、資産状況などによって融資額が変わってくることもあるでしょう。
1億円まで借りられた人もいれば、5,000万円しか融資を受けることができなかったという方もいます。

上限を決めるような法律もありませんので、あくまでその金融機関の判断によって融資額が変わってきます。

法人化するメリット・デメリット

ここからは、不動産投資を法人化するメリットとデメリットについてお話したいと思います。

実際のところ法人化して不動産投資をしている方も少なくありません。
それは、メリットがあるからです。

反面、デメリットも存在します。
ここではメリットとデメリットの両方をお伝えします。

メリットについて

不動産投資を法人化するもっとも大きなメリットの一つは、銀行など金融機関からの融資額を引き上げることが可能ということです。
先ほどお話したように詳細な判断基準は各銀行によって異なるものの、やはり個人と法人とでは融資額には大きく差が出てきます。

不動産投資の規模が大きくなっていった場合、どうしても資金が必要となってきますが、個人では大した額の資金を調達できません。
しかし、法人にすると個人のときよりもさらにたくさんのお金を融資してもらうことが可能になることが多いのです。

また、法人化することによって節税効果が得られるというのも大きなメリットでしょう。

まず、役員報酬で所得を家族に分散することができます。
それから、給与所得者控除が適用されるため法人管理費を損金として処理することができるようになります。

生命保険や役員退職金などを使った節税も可能となりますし、税金対策という面ではかなり有効になるといえるでしょう。

デメリットについて

法人化することのデメリットですが、法人を立ち上げるときにはそれなりの費用が必要となります。
司法書士に代行を依頼するのならその費用が必要となりますし、法人住民税や税理士費用などもかかってくるでしょう。

また、法人化した場合、資金は「会社のお金」となるので好きに使うことができなくなります。
仮に使ってしまった場合、業務上横領となるので注意しましょう。

基本的にデメリットはこれくらいで、圧倒的にメリットが勝っていることが理解できると思います。

規模によっては法人化も検討しよう

無理に法人化する必要はないと思いますが、不動産投資の規模が大きくなったのなら法人化を検討する価値は十分あります。
むしろ個人で不動産投資を推し進めていくよりも法人化してさまざまなメリットを得ながら運用したほうがお得になるのではないでしょうか。

法人化するには初期コストなどもかかりますが、それを打ち消すほど大きなメリットがあるのも事実です。
それなりの事業規模になっているのなら、タイミングを見計らって法人化にもチャレンジしてみましょう。

戸建ての不動産投資におけるメリット・デメリット

不動産投資にもさまざまな手法がありますし、運用する物件によってメリットやデメリットなども変わってきます。
区分所有のマンションやアパートの一棟運用といった方法も人気ですが、実は戸建て物件も不動産投資ができます。

戸建て不動産投資にはさまざまな魅力があると言われていますし、たくさんのメリットもあります。
しかし投資である以上、当然メリットだけでなくデメリットも存在します。

ここでは、戸建て不動産投資におけるメリットとデメリットの両方をご紹介します。
今後戸建て物件で不動産投資をしてみたい、と考えている方はぜひ参考にしてください。

戸建て不動産投資のメリット

まずは、戸建て不動産投資を行うことで得られるメリットについてご紹介します。
アパートやマンション投資ではなかなか得られない、戸建て投資ならではのメリットをご紹介しましょう。

入居者が長く住んでくれる

大きなメリットの一つとして、戸建て物件だと入居者が長く住んでくれる傾向にあることが挙げられます。
戸建て物件となると、単身で入居する方はほとんどいません。
たいていが夫婦や家族といった、世帯での入居になります。

その土地で長く暮らそうと考えているからこそ、家族全員で落ち着いて暮らすことができる戸建てをチョイスするということが多いのです。
そして、結果的に入居者が長く居続けてくれるのです。

また、駅から多少離れていたとしても入居希望者はいます。
というのも、周辺に小学校や買い物をする場所があるかどうかが重要になってくるからです。

長く入居してくれるということは、安定した家賃収入に繋がります。
これが最大のメリットといえるでしょう。
長い人だと同じ物件に10年以上住み続けるということもありますから、これは大家側からしたらと大きな魅力ではないでしょうか。

容易に賃料を上げられる

不動産投資物件の価値を高めて家賃を高くしよう、というのはよくある手法です。
リフォームすることによって新たな価値を付加することもできるでしょうし、それに伴い家賃をアップさせるということはよく行われていますよね。

しかし、アパートやマンションなどの場合だと、リフォームするにもさまざまな制約が発生します。
また、工事にこぎつけるまでに相当な時間を費やしてしまうこともあります。

その一方で、戸建てはあらゆるリフォーム工事が可能ですし、特にこれといった制約もなく自由にリフォームができます。
結果的に家賃アップも可能になりますから、これもマンション投資やアパート投資にはない魅力ではないでしょうか。

利回りの高い物件が多い

戸建て不動産投資は、利回りの良さが魅力ともよくいわれます。

物件によってはかなり低価格で手に入れることも可能ですし、その物件を高い家賃で貸し出すということもできます。
核家族化している現在は戸建てのニーズは高いため、安く手に入れた物件を高い家賃で貸し出しても借り手は十分見つかるでしょう。

結果的に、高利回りでの運用が可能になるということです。

戸建て不動産投資のデメリット

メリットがある反面、当然デメリットもあります。
戸建て不動産投資の魅力的なメリットがたくさんあり、目を奪われてしまうかもしれません。
しかし、これから不動産投資を始めるのなら、きちんとデメリットについても理解しておく必要があるでしょう。

家賃収入がゼロになるリスク

戸建て物件の運用となると一つの世帯のみが入居することになりますから、もし入居者が現れないとなると家賃収入はゼロになってしまいます。
極端な話、0か100かという話になってしまいますし、ここを心配される方は少なくありません。

アパートやマンションの一棟運用だとこのようなことはありません。
これも大きな違いであり、戸建て不動産投資の大きなデメリットです。

退去時の費用が高くなりがち

戸建て物件だと家族で長く住んでくれるようなケースが多いですし、これはメリットの一つです。
安定した収入に繋がりますからメリットには違いないのですが、長く入居してもらうということはそれだけ劣化しやすいのも事実です。

あちこち傷だらけになったり、床や壁の下地が弱くなっていたりなど、さまざまな部分に不具合が発生してしまう可能性があります。

入居期間が長くなればなるほど、入居者が修繕に負担する割合は少なくなりますから、結局のところ大家がほとんどを負担しなくてはなりません。
これは大きなデメリットといえるでしょう。

メリット・デメリットをしっかり理解する

戸建て物件の不動産投資にはメリットもありますし、同じようにデメリットもあります。

どうしても魅力的なメリットばかりに目がいきがちですが、しっかりとデメリットについても覚えておかないと痛い目を見てしまう可能性があるので十分注意しましょう。

特に、入居者がいなくなってしまうと家賃収入が途絶えてしまうというリスクは、しっかり頭に入れておかねばなりません。
そのあたりもきちんと把握したうえで、戸建て投資に励んでください。

不動産投資の返済比率とその計算方法

不動産投資を行う上で大切なことはいくつもありますし、おろそかにしてしまうと利益を得るどころか損失を被ってしまうことにもなりかねません。

安定した収入を不動産投資で得るためにはしっかりと利益を上げなくてはなりませんし、そのためには返済比率についても理解しておく必要があります。

ここでは、不動産投資における返済比率についての基礎知識や目安、注意点などにスポットをあててお話したいと思います。

返済比率とは

そもそも、不動産投資における返済比率とはどういったものなのでしょうか。
これは要するに、投資運用によって入ってくる収入に対する銀行への返済額が占める割合のことを指します。

不動産投資を始めるときに、すべて自己資金でスタートするという方は少ないでしょう。
ほとんどのケースにおいて、銀行など金融機関から融資を受けることになります。

銀行から融資を受けたとなれば、当然元本や金利を毎月返済していかなくてはなりません。
この金融機関への返済額が、家賃として入ってくる収入のどれくらいを占めているかということを示すのが返済比率になります。

しかし、具体的にこの返済比率はどのように計算すればいいのでしょうか。
それは下記の計算式で求められます。

金融機関への年間返済額÷年間の家賃収入×100

分かりやすく例を挙げてみると、一年間の家賃収入が100万円というケースで毎月50万円を金融機関に返済しているのなら返済比率は50%ということになります。

この場合だと残りの50%が純利益なら大儲けじゃないか、と思ってしまう方もいるでしょうが、実際には残り50%の中から税金やさまざまな経費を支払う必要があります。

不動産投資の返済比率の目安

次に、返済比率の目安についてご説明します。
返済比率の理想的な目安は、だいたい40%以下と言われています。

家賃収入として入ってくるお金が年間100万円だとすると金融機関への返済が40万円、残りの60万円で諸経費や税金を支払いそれ以外が純粋な利益ということになりますね。
これだけを見ると「よし、返済比率は絶対に40%以下にしよう!」と思ってしまうでしょうが、そう簡単にはいきません。

実際に不動産投資をしている方だと分かると思いますが、この40%以下という返済比率はあまり現実的とは言えません。
よほど利回りが良い好物件を運用している、もしくは相当な額の自己資金を使わないと実現できないような数字なのです。

40%以下というのはさまざまな好条件がそろわないと達成できないような数字ですが、50%以下なら実現も可能です。
たった10%でもその差は大きいですし、とりあえずは返済比率50%以下を目指して運用すると良いでしょう。

なお、返済比率が55~60%程度になるとかなり危険なラインに突入してしまいますから、できることなら常に50%以下の数字に留めておきたいところです。
だいたい投資運用の諸経費で20%前後、空室損で10%程度となりますから、仮に60%の返済比率となると手元に残る現金はわずかなものになってしまいます。

また、自己資金なしのフルローンやオーバーローンで投資物件を購入したとします。
この場合、返済比率は自己資金を投入した場合より高くなります。
しかし、返済比率が40%以下であるならば、危険性は少ないといえるのです。

不動産投資の返済比率の注意点

不動産投資における返済比率で注意すべきポイントは、すでにお話しました。
ここからは返済比率が大きくなりすぎてしまうと実際どうなってしまうのか、ということをお話したいと思います。

まず、返済比率が高くなりすぎてしまうと単純に金融機関への返済が滞ってしまう恐れがあります。
どんなに利回りの良い物件を運用していたとしても返済不能に陥るような可能性もありますし、運用で利益を上げるどころの話ではなくなってしまう可能性もあるのです。

返済比率を下げるには

返済比率を下げる方法にもいくつかありますが、一つには金融機関からの融資額をなるべく少なくし、自己資金をできるだけ投入することが挙げられます。
また、少しでも金利が安くならないかどうか、金融機関と交渉するのもいいでしょう。

物件を購入するときに経費を抑えるのも効果的ですし、返済期間を長くすることによって月々の返済額を少なくするというのも返済比率を下げるのに効果的です。

先ほどもお話しましたが、返済比率が高くなりすぎると金利が急に上昇したときなどに返済不能になってしまうことも考えられます。
何とかして返済比率は引き下げたいものですね。

返済比率の大切さを知ること

不動産投資の返済比率や計算方法、注意ポイントなどについてお話しましたが、いかがだったでしょうか。
返済比率のことを今まで気にしたことがなかった方は、これを機に見直してみると良いでしょう。

返済比率をしっかり把握し、できることなら45~50%以下をキープできるようにしましょう。

不動産投資ローンを繰り上げ返済するメリット・デメリット

不動産投資ローンの繰り上げ返済とは

安定した収入を得られると人気の不動産投資ですが、投資を始めるにあたっては資金が必要となります。

まず、運用する物件を購入しなくてはなりません。
そして購入するための資金が必要となりますが、基本的にほとんどの方は金融機関から融資を受けて物件の購入をします。

その投資物件を購入する際に利用する金融商品が、不動産投資ローンです。
さまざまな銀行で不動産投資ローンは扱われていますし、金利をはじめとするいろいろな部分が異なります。

不動産投資ローンを利用すれば自己資金がなくとも物件を購入することが可能です。
また、運用を始めることが可能になりますが、当然金融機関からの借金ということになりますので、毎月返済が必要となります。

不動産投資ローンの繰り上げ返済というのは、決められた月々の支払額とは別にローンの一部を前倒しして返済することです。
繰り上げ返済にも、月々の返済額はそのままで返済期間を短縮する期間短縮型と、返済期間は変えずに返済額を少なくする返済額軽減型の2種類があります。

ここでは、不動産投資に欠かせない不動産投資ローンのメリットとデメリットについてお話します。
今現在、不動産投資ローンを検討している方、物件購入を考えている方などはぜひ目を通してください。

繰り上げ返済のメリット

不動産投資ローンの繰り上げ返済にはさまざまなメリットがありますし、多くの方はそのメリットがあるために繰り上げ返済をしています。
では、いったいどのようなメリットがあるのでしょうか。

トータルでの返済額を軽減できる

不動産投資物件を購入するとなるとそれなりの金額になりますし、比較的安価な物件でも1,000万円は超えるでしょう。
仮に1,000万円だとしてもさらに金利がプラスされますし、相当な返済総額となります。

繰り上げ返済をすることによって総返済額を軽減できるというメリットがあります。
月々の返済額とは別に前倒しで返済するわけですから、元金を減らしていくことが可能になるのです。

不動産投資が順調に進み、自由に使えるお金が増えてきたらそれを繰り上げ返済に回すことによって、トータルでの返済額を少なくすることが可能になります。

支払いが早めに終わる

期間短縮型をチョイスした場合だと返済期間が短くなります。
返済期間が長くなればなるほど支払いは辛くなるものです。
さらに、そのあいだに空室ができてしまうと、より辛くなります。

繰り上げ返済によって支払期間を短縮することができれば精神的にも楽になりますし、空室が発生する前にローンが終わるかもしれません。

金利変動へのリスクヘッジ

不動産投資ローンで金利変動型を選んでいた場合だと、金利変動の影響を受けてしまう恐れがあります。
いつまでも低金利な状態が続くわけではありませんし、いつか金利も上昇すると考えられます。
ほんのわずかでも金利が上昇してしまうと返済額も増えてしまいますから、大きなデメリットといえるでしょう。

繰り上げ返済をすれば返済期間も圧縮できますし、金利が変動する前に返済を済ませることも可能です。
金利上昇に対するリスクヘッジにもなるというメリットがあるのです。

繰り上げ返済のデメリット

たくさんのメリットがある不動産投資ローンの繰り上げ返済ですが、デメリットがあるのも事実です。
メリットのみに着目するのではなく、デメリットについてもきちんと理解しておくことが大切です。

手もとのお金が少なくなる

不動産の経営によって自由にできるお金が増え、それを繰り上げ返済に回すというケースは少なくありません。
しかし、そうなると当然手元に残るお金は少なくなってしまいますし、急にお金が必要になったとき対処できなくなることも考えられます。

賃貸経営では急な出費もつきものですし、物件のメンテナンスやリフォームのためにお金が必要になることもあります。
また、空室ができた場合だと急遽広告を打つ必要に迫られることもあるでしょう。
このようなときに手元に使えるお金がないとなれば大変です。

新しく投資したくてもできない

繰り上げ返済に余剰金を使ってしまうと、新たな投資を始めることができません。

端からそんなつもりはないという方なら問題はありませんが、複数の物件を運営したいと考えている方だとこれはデメリットではないでしょうか。
手元に資金がないことで、新しく不動産投資ローンを組むときに不利になってしまうようなことも考えられます。

繰り上げ返済をよく理解したうえで活用する

不動産投資ローンの繰り上げ返済にはメリットもあればデメリットもあります。
それさえきちんと理解できていれば後悔するようなことにはならないでしょう。

また、ここでお話したように、不動産投資ローンの繰り上げ返済には期間を短縮できるものと返済額を減らせるものの2タイプが存在します。
どちらが今の自分にマッチしているか、冷静に判断して選択するようにしましょう。

いくら戻ってくる?不動産投資の消費税還付金

不動産投資で消費税還付金は戻ってくるのか

安定した収入を得たい、余っている土地を活用して収入を得たいなど、不動産投資を始める方の動機はまちまちです。

マンションやアパートなどのオーナーになり、経営が軌道に乗れば不労所得を得ることも可能なので、多くの方が不動産投資にトライしていますが、投資物件を購入するにはそれなりのお金も必要となります。

安ければ数百万円で済むこともありますが、マンションの区分所有でも1000万円以上はかかるケースがほとんどです。
多額の資金が必要になるのは、やはりネックであるといえるでしょう。

なんとかして少しでもお金が戻ってこないものか、と考える方もおられるはずです。
実は消費税還付金というものが存在します。

消費税還付金というのは読んで字のごとく、投資物件などを購入した際に支払った消費税が還付されることによって入ってくるお金のことです。
ただし、どのようなケースでも還付が受けられるわけではなく、さまざまな条件があります。

以前だと不動産を購入した年に消費税を還付してもらうことが可能でした。
還付してもらったあとは免税事業者になることもできました。

それが、平成22年の消費税改正によって3年間は免税事業者になることはできないというルールができたのです。
また、平成28年にも消費税改正が行われ、これによって不動産投資による消費税還付は厳しい状況になったといわれてきました。

しかし、実際は不動産投資によって消費税還付を受けることが可能です。
条件さえクリアしていれば可能なのです。
詳しい条件について知りたい方もおられるでしょうが、今回は割愛します。

それではここから、誰もが気になる還付金の戻ってくる割合や申告の方法などについてご説明します。
具体的にどれくらいのお金が戻ってくるか知りたい方、手続きの流れを知っておきたい方は、ぜひ目を通してください。

還付金の戻ってくる割合

どれくらいの還付金が戻ってくるのか、というのはもっとも重要な部分でしょう。
平成28年の消費税改正によって、消費税還付はかなりやりにくくなったと先ほど説明しました。
その厳しい条件をなんとか条件をクリアしたとしても雀の涙ほどの還付金となると、泣くに泣けません。

実際のところ、どれくらいの還付金が戻ってくるのでしょう。
消費税還付は物件価格のだいたい5%だといわれています。
極端な話をしてしまうと、1億円のマンションを購入したとすると5%なら500万円の現金が手元に戻ってくることになります。
これはかなり大きな金額といえるのではないでしょうか。

申告の方法

それでは、具体的にどのようにして還付金の申告をすればいいのかということ説明していきます。

まずは、法人を設立しなくてはなりません。
不動産投資で還付金を受けるには、法人である必要があります。

その後、課税事業者選択届出書を税務署に提出し、土地付き建物を取得します。
つまりマンションやアパート、戸建て住宅など運用したい投資物件を購入するということです。

課税売上のかさ増しをしないと条件をクリアできませんから、家賃収入見込み3年分の金を売却するなどして、かさ増しをします。

ここで一度課税期間を区切り、2~4期目は何もしません。
そして、4期目の末までに、課税事業者選択不適用届出書を管轄の税務署に提出します。

これで申告は完了です。

デメリットもある

消費税還付を受けるための条件として、課税売上のかさ増しをしなくてはなりません。
そのために金の取引などをしてかさ増しをするのですが、税務署に指摘されてしまう恐れもあります。

不動産投資とはまったく関係のないことをしている場合、違法ではありませんがそこを税務署に突っ込まれてしまうリスクはあるので注意が必要です。

税理士に相談する

不動産投資における消費税還付を受けたいと考えているのなら、一度税理士に相談してみることをおすすめします。
消費税還付に詳しい税理士などもいますので、インターネットで探して相談してみましょう。

ただし、還付の申告相談は早めにする方がいいでしょう。
なぜなら、申告を考えている人はたくさんいるからです。
申告期限の間近になって相談をしに行っても、間に合わなくなること可能性もありますから注意しましょう。

消費税還付は大きい

ここまでお話してきたように、不動産投資における消費税還付は大きいです。
1億円なら約500万円の現金が戻ってくるのですから、これは放ってはおけませんよね。

不動産投資の消費税還付を受けたいという気持ちは理解できますが、素人がすべてを行うことは限りなく難しいといえます。
税制に関する高度かつ専門的な知識も必要となりますから、なかなか一個人ができることではありません。

確実に還付金を手に入れたいと考えるのなら、税のプロフェッショナルでもある税理士に相談することがもっとも良い選択です。
安全で的確な方法をアドバイスしてくれるでしょう。

不動産投資の基本!不動産管理会社の選び方

不動産投資に必須ともいえる不動産管理会社

マンションやアパートのオーナーが、物件と入居者の管理をすべて行うのは困難です。
現在は不動産管理会社がオーナーに代わって、管理を代行しているケースがほとんどです。
つまり、管理会社が間に入っています。

不動産管理会社は文字通り不動産を管理することを生業としており、物件オーナーに代わってさまざまな業務代行を行っています。
管理会社によって多少業務領域に違いがあることもありますが、入居者の募集はもちろんのこと、建物のクリーニングやメンテナンス、家賃の徴収、クレームへの対応といったことをしてくれます。

これによって、物件オーナーは安心して不動産経営に集中できます。

その反面、少数派ではありますが、管理会社を利用するとなるとコストもかかるため、自らですべての管理をしているというオーナーがいるのも事実です。
ただ、そのようなケースは現代においては稀ではないでしょうか。

ここでは、今後不動産投資をしてみたいと考えている方、管理会社を探しているという方のために不動産管理会社の選び方について詳しくお話しします。

管理会社を選ぶときのポイント

現在、たくさんの不動産管理会社があります。
しかし、サービスの内容はもちろん、その質もそれぞれ異なります。

管理会社によってはサービスの品質が著しく悪いところもありますから、そのようなところに委託してしまうと物件と入居者をきちんと管理できないことも考えられます。
ここでは、管理会社を選ぶときに重要となるいくつかのポイントについてお話しますので、ぜひ参考にしてください。

実績が豊富な会社を選ぶ

当たり前のことかもしれませんが、管理会社を選ぶときにはできるだけ実績の豊富なところを選びましょう。
実績が豊富ということはノウハウも蓄積していますし、物件に応じた適切な管理を行ってくれます。
古くから営業している息の長い会社、取り扱っている管理物件の多い管理会社であれば、実績が豊富だと判断していいでしょう。

担当者との連絡がきちんととれる

管理会社に委託した場合でも、オーナーから連絡をとりたいことは多々あるはずです。
このようなとき、すぐに担当者と連絡のとれる管理会社を選ぶようにしましょう。

管理会社によっては担当者とまったく連絡が取れない、全然折り返しの連絡がこないということもあります。
そういったことがないように、担当者とスムーズに連絡が取れるような管理会社を選んでおくと安心です。

集客力のある会社

不動産投資において、もっとも不安なことは空室です。
空室リスクは絶対につきまとうものですが、集客力のある管理会社をパートナーにしているのならそのリスクも多少は下がるでしょう。

集客に強い管理会社なら、いろいろな方法で入居者を募ってくれます。
また、空室ができたとしても比較的短期間で入居者を見つけてくれるでしょう。

トラブルの対応力

入居者同士がトラブルを起こした、クレームが発生した、ということは賃貸運営を行う上でよく起こることです。
このようなトラブルは基本的に管理会社に対応を一任することになりますが、やはり会社によって対応力はまちまちです。

スピーディかつスムーズにトラブルを収束させてくれる管理会社ももちろんあります。
しかし、なかなかトラブルを解決できないところや、火に油を注ぐような真似をしてしまう会社もあります。
そういった管理会社だと、オーナーにも火の粉が降りかかってきますから大変です。

不動産運営において生じるあらゆるトラブルに対し、迅速かつ確実な対応をしてくれる力のある管理会社を選びましょう。

経営状況も重要

管理会社の経営状態も重要なポイントです。
管理会社に管理を委託すると、入居者からの家賃は一度管理会社に振り込まれ、そこからオーナーに振り込まれます。

もし、管理会社の経営状況が悪いとなると、入居者から振り込まれた家賃を経営資金に使われて、オーナーに渡らないまま破綻してしまうということも考えられます。

契約する前に営業担当に確認する、もしくは信用調査会社などを利用して経営状況を把握しておくと安心です。

管理会社を変えることは可能なのか

管理会社がきちんと仕事をしてくれない、満足いく管理をしてくれないという場合には管理会社を変えるということも可能です。
ただし、変更前に契約内容がどのようになっているかを確認しておきましょう。
もし契約期間が残っている場合だと、違約金が発生してしまうこともありますから注意が必要です。

適切に管理会社を選ぼう

不動産投資において管理会社はなくてはならないものです。
オーナーが建物と入居者の管理をすべて行うことは難しいですし、特に副業でマンションを経営するようなケースだと不可能に近いといえます。

何度もいいますが、管理会社によってサービス内容や質は大きく異なりますから、適切に管理会社を選ばなくてはなりません。
ここでご紹介したことが少しでも参考になると幸いです。

不動産投資(マンション)ローンを借り換えるメリット・デメリット

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資を始めるには物件が必要となりますが、マンションやアパートを自己資金のみで購入するという方は少数派です。
多くの場合、銀行から融資を受けてそのお金で物件を購入することになります。

不動産投資ローンは、文字通り不動産投資のために利用できる金融商品で、現在ではさまざまな銀行で用意されています。
不動産投資ローンを利用することで自己資金がほとんどない方でもマンションやアパートのオーナーになることができますし、大家になりたいという夢を叶えることが可能になります。

そんな不動産投資ローンの借り換えとはいったいどういうこと?と思った方もおられるでしょう。
先述したように不動産投資ローンはさまざまな金融機関で扱っています。
つまり、別の銀行が扱っている不動産投資ローンに途中から切り換えるということも可能なのです。

ただし、不動産投資ローンを借り換えするにあたってはメリットもあればデメリットもあります。
そこをしっかり理解しておきましょう。

ここでは、不動産投資ローンの借り換えにおけるメリット・デメリットについてご紹介します。
ぜひ今後の参考にしてください。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

不動産投資ローンの借り換えは、決して珍しいことではありません。
基本的にはメリットがあるから借り換えるのですが、果たしてどのようなメリットがあるのでしょうか。
一つずつ見ていきましょう。

金利が下がる

不動産投資ローンを借り換える理由でもっとも多いのは、金利が下がるからということです。
金融機関によって商品の金利は異なりますし、金利が高く設定されているところもあれば、低いところもあります。
金利を下げられるというのは最大のメリットと言えるでしょう。

返済の負担が減る

金利が下がることによって、月々の返済負担も軽減されます。
毎月の返済が苦しい、ギリギリというケースだと不動産投資ローンの借り換えは大きな負担軽減効果が見込めます。

余裕ができる

返済の負担が軽減することで、資金に余裕ができます。
浮いたお金を物件のメンテナンス費用に回してリフォームすることで、物件の資産価値を今以上に高めることが可能になるでしょう。
また、別物件を購入して新しく投資を始めることも可能です。

不動産投資ローンを借り換えるデメリット

さまざまなメリットがある不動産投資ローンの借り換えですが、やはりデメリットもあります。
メリットだけに目を奪われてしまうと、借り換えてから後悔することも考えられます。
メリットのみでなくデメリットについてもしっかり理解しておきましょう。

諸費用がかかる

不動産投資ローンを借り換えるときには、さまざまな費用がかかります。
新しくローンの設定をするには手数料や保証料が必要となりますし、抵当権抹消・設定費用や生命保険料、印紙税などもかかってくるでしょう。

こうした諸費用がかさんでしまうと、借り換えのメリットがなくなってしまう恐れがあります。
借り換えを検討するケースは、ローンの残債を少なくして負担を軽くしたいという場合がほとんどです。
しかし、諸費用がかかりすぎてしまうと結果的に借り換える前と変わらなかった、ということにもなりかねません。

借り換えをする前に、諸費用はいくらかかるのか計算してみると良いでしょう。

月々の負担が多くなるケースも

不動産投資ローンを借り換えることによって金利が下がり、トータルでの返済額が少なくなりますが、返済期間を圧縮される可能性があります。
返済期間を短く設定されることによって月々の負担が増えてしまう、ということもありますから注意が必要です。

金利変動のリスク

新たに設定したローンが固定金利ではなく、変動金利になってしまうこともあります。
また、それが原因で金利が上昇してしまうということも考えられます。

こうなってしまうと、せっかく借り換えたのにまったくメリットはなくなってしまいます。
金利が変動することはほとんどない、などと言われても鵜呑みにしない方がいいでしょう。

相場は常に動いていますし、金利がいつ上昇するかなど誰にもわかりません。
突然、何の前触れもなく金利が上昇してしまうことも考えられます。
そうなった場合、返済総額が高くなってしまうこともあります。

メリット・デメリットを理解すること

不動産投資ローンを借り換えるメリットとデメリットについてお伝えしましたが、いかがだったでしょうか。
魅力的なメリットばかりに目がいきがちですが、デメリットについてもしっかり理解しておかねばなりません。

デメリットを知らずに借り換えをしてしまい、失敗したというケースも少なくありません。
自分に合った借り換えを行い、少しでも返済の負担を減らせるようにしましょう。

また、別の金融機関から借り換えを打診されたときは、一度契約中の銀行などで金利を下げられないかどうか相談してみるのも一つの手段として覚えておきましょう。