不動産投資を始める前に!ゲームでシミュレーションしてみよう

楽しく学べるツールを活用したい

セミナーやスクールに通うことも大切ですが、ゲームで体験するのも1つの方法です。

幸いにも、不動産投資の分野ではシミュレーションを行える無料サービスが存在します。
不動産投資を始める前に、ぜひ基本を楽しみながら習得してみましょう。

しかし、不動産投資をゲームでどのように学べばよいのでしょうか?
今回は、スマートフォンでも体験できるゲームアプリを紹介いたします。
これから不動産投資を始める方は、ぜひ試してみてください。

不動産投資をゲームでシミュレーション

株式投資やFXであれば、証券会社が無料投資シュミレーションサイトを提供しており、初心者でも仮想の取引を行うことができます。

一方、不動産投資ではそういったサイトの数は少なく、今までは仮想トレーニングの場が限られていました。
書籍からの情報を、実際にボードゲームで体験して学ぶ方が多かったのではないでしょうか。

しかし最近では、スマートフォンのゲームアプリでも気軽に不動産投資をシミュレーションできます。
ユーザーから支持されているものも増えてきており、今後はますます、ゲームを通じて不動産投資のノウハウを身につける方が主流になってくるのかもしれません。

ゲームでもしっかり学べる

ここでは従来の、株式投資のノウハウが学べるボードゲームを2つご紹介します。
昔ながらのゲームからでも、基礎知識をしっかり学べます。

キャッシュフローゲーム

キャッシュフローゲームは、世界的なベストセラー『金持ち父さん 貧乏父さん』の著者であるロバート・キヨサキが、「お金持ちになるための教育や考え方をより多くの人に広めたい」という気持ちから考案されました。

世界初の「金融・財務・投資」を楽しく学べるファイナンシャル教育ボードゲームであり、人生ゲームのような形式で資産をつくり、不労所得だけで生活できればゲームクリアです。

キャッシュフローゲームを通じて、以下の4つの力を身につけられます。

・会計力
・投資力
・市場の理解力
・法律力

手持ちの資金でいかに最適な投資先を選べるか、どういったプランで長期的に利益を生み出すのか、といったことが問われるゲームです。
このゲームで成功するようになると、貸借対照表や損益計算書、キャッシュフロー計算書などの財務諸表を読む力が身につきます。

さらに、効果的な戦略を生み出すために、市場の理解力が必要です。
経済の流れが分かれば、資産形成も行いやすくなります。

ほかにも、節税対策や会社法も自然と学べるのが魅力です。
富裕層の経営者目線を存分に楽しんで、不動産投資に必要なスキルを身につけましょう。

インベスティング・フォー・リアル(Investing 4 Real)

不動産投資ボードゲーム「インベスティング・フォー・リアル」ならば、物件購入や不動産の売却をボードゲーム上で体験できます。

また、このゲームは運や知識を持ち合わせても、なかなか勝てないようにできています。
不動作投資のコツとリスクを理解して、物件の見極めや売却の決断力などに長けてくると勝率が上がる仕組みです。

とはいえ、書籍で事前に勉強しておく必要はなく、物件購入から運用、売却までのすべてのプロセスをインベスティング・フォー・リアルで学ぶことができます。

ゲームの難易度は「職業選択ステージ」「学習成長ステージ」「投資家ステージ」「プロフェッショナルステージ」と分かれており、自分のレベルや目標に合わせて遊べるのも魅力です。

スマートフォンでもできる不動産投資ゲーム

ここからは近年、注目を集めているスマートフォンのゲームアプリを3つみていきましょう。
ボードゲームからでも不動産投資の基礎知識を身につけられますが、より取り組みやすく、長続きできそうな人気ゲームが揃っています。

不動産資本主義と億万長者マネーゲーム (Landlord)

Landloadは「家主」という意味であり、現実世界を舞台にしたモノポリーのような無料ゲームアプリです。

世界中の5千万もの中から土地を選定できるのが魅力であり、他のユーザーがあなたの土地を訪れるとリアルタイムで家賃収入を得ることができます。

また、友人同士との競争プレイだけではなく、世界中のプレイヤーと競い合えます。
土地の活用によりお金が生まれる疑似体験ができるため、初めて資産運用を行う方におすすめのゲームです。

不動産王

2016年7月に、韓国で50万DLを記録したゲームアプリ「不動産王」。
不動産の売買のほかに、企業間のM&A、秘書との交流などを楽しめます。

日本のプレイヤーに向けたオリジナルのイベントやコンテンツも、続々追加される予定です。
「小さな建物からはじめて世界で一番高いビルの所有者になる」「全世界のグローバル企業の買収から国家の買収まで」といった斬新なストーリーが用意されています。

ニコニコまごころ不動産

ニコニコまごころ不動産は、10兆円という借金を抱えた状態で、不動産売買により一生懸命返済に取り組むゲームです。
こちらは不動産投資というより、不動産会社の立場を楽しめる要素が強いゲームになっています。

物件を求めて来店するお客さんに対して、物件をどれくらいの価格で売るのかが醍醐味です。
その場の判断力や交渉力が重要であり、テンポ良く契約を進められるのが面白いと評判です。

営業中のノルマもあり、どのような物件に需要があるのか、どうやったら売れるのかを体系的に理解できます。

ゲームで学べば、不動産投資を身近に感じられる

どのゲームが一番適しているのかは、一人ひとりの好みによって異なります。
ゲームを通じて不動産投資のノウハウを本格的に学びたい場合は、ボードゲームの方が良いでしょう。

物件の売買により収入を得られる喜びを知りたいのであれば、スマートフォンのゲームアプリがおすすめです。
不動産投資を小難しく考えずに、なじみのあるツールで楽しく学びましょう。

不動産投資で住民税は軽減する?その仕組みは?

節税の方法を身につけておくのも、不動産投資のポイント

所得に応じて課税額が変わる、住民税。
不動産投資により収入が上がった場合、住民税を控除する方法はあるのでしょうか?

今回は不動産投資で住民税を軽減できるのか、その仕組みを見ていきます。
税金に対して苦手意識を持っている方こそ、ぜひチェックしてみてください。

住民税も節税が可能なのか?

結論からお伝えすると、住民税も節税が可能です。
住民税は所得に対して課せられるため、所得税を軽減できれば住民税も安くなります。

また、住民税では、所得割(所得の約10%)と均等割(市町村で異なり、約4,000円)を合わせた金額が課税されます。
この所得割をいかに抑えるかが、住民税の節税ポイントです。

もし10万円分の所得を経費として算出できれば、住民税1万円の節税につながります。
不動産投資の節税を行う際には、経費によって所得を差し引く方法を身につけましょう。

住民税が節税できる仕組み

それでは、不動産所得の一部を経費に計上するやり方を詳しく見ていきましょう。

まず不動産所得とは「家賃収入-必要経費」であり、物件を購入したときの費用は「必要経費」です。
つまり、物件を買ってから家賃収入が安定するまでは必要経費が多くなり、不動産所得は赤字となります。

不動産所得が赤字であれば、「損益通算」を利用できます。
損益通算とは、不動産所得で生じた赤字を、給与所得から差し引く方法です。

物件購入の費用以外にも、不動産投資の経費には以下のものが挙げられます。

・不動産仲介業者への手数料
・不動産取得税
・印紙税
・リフォーム費用
・管理費用
・固定資産税
・ローン金利
・その他の運転資金

経費にあたるお金ならば、家賃収入からすべて差し引くことが可能です。
逆に言えば、こういった費用を経費として計上しないと結果的に住民税が高くつきます。

減価償却費の計上

不動産投資の経費では、「減価償却費」の申告も忘れずに行いましょう。

物件は老朽化により、価値がどんどん下がっていきます。
この毎年発生する価値の低下分を、税務上で定められた耐用年数までは経費として分割で算出できます。

節税目的で考えた場合、減価償却費の金額が大きくなる物件を購入することで、不動産所得を効果的に減らすことができるでしょう。

注意するべきこと

不動産所得が赤字のうちは問題ありませんが、黒字になった途端に住民税を支払う負担が重くなります。

特に減価償却の耐用年数を過ぎた後は、黒字化しやすい傾向にあります。
住民税をいつまでも節税できるわけではないため、不動産の収益をある程度蓄えておきましょう。

不動産投資における住民税の節税では、ほかにもさまざまな注意点が存在します。

赤字経営により、銀行からの次の融資が受けにくくなる

不動産投資で順調に利益を出していても、確定申告のほうで赤字経営が数年単位で続くと、金融機関は不動産投資がうまくいっていないと判断します。
なぜならば、銀行は物件の収益力よりも、確定申告による事業収入を重視するからです。

次の物件を買うための融資を提案したいときは、3期連続の黒字経営になってからにしましょう。

資産価値の低下、金利の上昇により赤字経営から抜け出せない

物価下落が起きると、資産価値が下がります。
そうなると当然、不動産の価格も下落します。

景気悪化により1%でも金利が上昇すれば、毎月のローン返済額も増加してしまうでしょう。

今まで申告上では赤字経営だったのに、不況により資金繰りがむずかしくなり、負の資産を手放すことができない事態は十分起こり得ます。
目先の節税だけを追いかけず、経済の動きもきちんと把握しておきましょう。

住民税の過払い金はまとめて戻ってこない

不動産所得が赤字になると、住民税の過払いが発生することがあります。
このときに注意したいのが、払い過ぎたお金が還付されるわけではなく、毎月の住民税が減額される点です。

還付金目当てに節税を行ってしまうと、手元にお金が残らずに焦ってしまうので気をつけましょう。

サラリーマンの副業であれば、普通徴収を選択する

近年では副業が認められつつありますが、職場に申告せずに不動産投資を行いたいサラリーマンもまだまだ多いのではないでしょうか。

もし住民税を自分で納めたい場合には、特別徴収ではなく「普通徴収」を選択しましょう。

特別徴収とは「給与から差し引いて徴収をすること」であり、いわゆる住民税の天引きです。
一方、普通徴収は「個人が主体的に納税する形式」を意味します。

確定申告上で赤字経営のときには、特に気にする必要はありません。
しかし、黒字経営による事業申告を行った際に「特別徴収」を選択したままだと、会社の経理担当者に副業の可能性を疑われてしまいます。

会社に住民税の通知を行いたくなければ、普通徴収を選択するのも1つの方法です。

ただし近年では、「すべての事業主を特別徴収義務者に指定し、住民税を特別徴収する」という都道府県が増え始めています。
お住まいの地域でもこういった取り組みが行われているかもしれませんので、きちんとチェックしておきましょう。

住民税の節税はできるが、注意点も多い

不動産投資では、経費の申告もれを減らして、不動産所得を赤字にすることがポイントです。

とはいえ、住民税を節税すると後々の手続きで気をつけなければいけない点が増えてきます。
次の借入にも影響を与えてしまうため、節税をあまり意識し過ぎないことも大切です。

不動産投資で法人化する際には合同会社がいい?

株式や個人事業よりも、合同会社を選ぶ理由とは

不動産投資に慣れて物件をいくつか抱えると、法人化による不動産事業の拡大も視野に入ってきます。
とはいえ、「法人を設立するのは手続きが大変そうだから、個人事業のままでいたい」と思う方もいるでしょう。

もし今後とも不動産経営を考えるのであれば、法人化、その中でも合同会社を選択した方が良いでしょう。
株式会社や個人事業主よりも、なぜ合同会社をおすすめするのかを解説していきます。

不動産投資の法人化という次のステップに悩んでいる方は、ぜひチェックしてみてください。

合同会社とは?株式会社との違い

2006年に施行された会社法により、有限会社の代わりとして設けられた合同会社。
合同会社とは「出資者(お金を出す人)がすべて社員として従事する法人」のことです。

一方で株式会社は、「調達出資者の中から取締役(経営をする人)を決める法人」を指します。
つまり、合同会社には役員が存在しません。

株式会社と合同会社の違いを、もう少し詳しくみていきましょう。

株式会社の特徴

・役員には最長10年の任期がある
・決算公告義務がある
・取締役の設置のほかに、株主総会の実施などが必要である
・会社の設立時には、定款認証料と登録免許税を合わせて20万円かかる

合同会社の特徴

・役員の任期が存在しない
・決算公告義務がない
・取締役の設置も、株主総会の実施も不要である
・会社の設立時には、登録免許税の6万円を支払う

会社を設立する際には、どちらの法人も印紙税4万円が必要ですが、電子定款であれば印紙税がかかりません。

合同会社にするメリット

不動産投資で合同会社が選ばれるのは、3つのメリットがあるからです。

・設立時の費用が安い
・設立後の負担が少ない
・法人の節税メリットが受けられる

合同会社の設立時には、登録免許税の6万円だけ支払えばよいです。
しかし株式会社では、登録免許税15万円と定款承認5万円の計20万円がかかります。
この時点で14万円も安く設立できるのは、大きなメリットといえるでしょう。

登記の書類も株式会社より少なく、初めて法人化を行う方でもスムーズに設立できます。
また、合同会社には決算公告義務がありません。

そのため、官報掲載費6万円も発生せず、設立後の負担も少ないとされています。
役員が存在しない合同会社ならば、任期のたびにかかる費用の心配もありません。

さらに、合同会社として不動産投資を行えば、個人事業主よりも経費の範囲が広がります。
ただし、これは株式会社として不動産投資を行った場合でも同様です。

合同会社が選ばれるのは、会社設立時のハードルが株式会社に比べると低いからです。
手続きが簡単な上に、株式会社とほとんど変わらない節税メリットを受けられるのでぜひ覚えておきましょう。

合同会社のデメリット

不動産投資目的で合同会社を設立すると、2つのデメリットが考えられます。

・社員同士の発言権は平等である
・法人融資を受けにくい

株式会社では、株式の保有数によって議決権が決定します。
株式会社における1株は、議決権1個に相当するのが特徴です。

そのため、株を一番多く持っている人が会社の経営方針をある程度コントロールできます。
しかし合同会社には、株も役員も存在しません。

その代わりに、合同会社では出資額の金額にかかわらず、社員同士の発言権が平等となります。
不動産投資の効率化を図るために人員を増やす際には、十分注意してください。

また、資金調達に少し苦労するのも、合同会社で不動産投資を行うデメリットといえます。
法人融資でチェックされるのは、不動産の収益力と会社の知名度です。

世間では株式会社が認知されているためか、設立したばかりの合同会社だと知名度だけではなく、信用度も低く見られる傾向にあります。

解決策として、資金に余裕がある状態で法人化するか、収益を見込める物件をいくつも所有している段階で融資の相談をしておきましょう。

法人化により、不動産投資の手段が増える

個人事業主よりも経費の使える幅が広がるのは、投資の戦略において大きなメリットといえます。

さらに、法人化するためのアプローチとしては、合同会社がとても手軽でコストがかからないのでおすすめです。
株式会社では会社設立時のハードルが高い分、事業規模が大きくなるにつれて信頼を獲得しやすい法人といえます。

「将来を見据えて、最初から株式会社にしたほうがよいのでは?」と感じる方もいるかもしれません。

合同会社による不動産投資を続けていて、もし途中から株式会社に変えたくなった場合は「登録免許税」と「官報への公告掲載費」を支払えば変更可能です。

登録免許税では、合同会社解散時に3万円、株式会社設立時に3万円かかります。
官報への公告掲載費は約3万円のため、トータルで9万円支払えば法人区分を変えられるので安心してください。

法人化を行うタイミングをどうするのか、悩んでしまうこともあるでしょう。

ただ、個人の不動産投資から法人に移行するのであれば、株式会社よりもまず合同会社を選択した方が良いのではないでしょうか。

不動産投資を始めるにはコンサルタントに相談すべき?

不動産投資のノウハウを学ぶためには

副業が認められつつある昨今では、サラリーマンでも資産運用によって資産を増やすことが当たり前になってきました。
また、安定した資産運用として不動産投資がよく挙げられますが、不動産の知識や投資のノウハウが乏しいと何からすればよいのか悩むところです。

初心者で資産運用を行う場合、一体何から始めればよいのでしょうか?
こちらでは、不動産投資を始めるにはコンサルタントに相談すべきなのかという観点で考えていきます。

不動産投資コンサルタントとは

コンサルタントとは、「課題を明確にして、解決するためのアドバイザー」です。
不動産投資の分野で言えば、物件選定や融資といった不安を解消し、投資が成功するためのお手伝いをする専門家です。

また、物件購入後の不動産管理や売却のタイミング、再投資の仕方もフォローしてくれます。
不動産コンサルタントによっては、投資と向き合うマインドづくり、不動産投資に必要な知識の習得方法などもサポートしてくれるでしょう。

ただし注意しておきたいのは、コンサルタントがあなたの代わりに資産運用を行うわけではない点です。
コンサルタントの仕事は、あくまでも提案です。

提案された不動産の利益が発生しなくても、コンサルタントには弁済責任が発生しません。
最終的な判断を行う際には、十分注意してください。

信頼できるコンサルタントの条件

コンサルタントは責任を負う必要がないため、悪質な業者ほどハイリスクな投資をすすめてきます。
信頼できるコンサルタントの条件を理解して、不動産投資で失敗するリスクを減らしましょう。

専門性の高い資格を保有している

資格があれば必ず安心できるわけではありませんが、専門知識をもっているため信頼につながります。

特にチェックしたいのが、FP(ファイナンシャルプランナー)1級です。
FP1級に合格するためには、不動産のほかに税金、相続、リスク管理なども学ぶ必要があります。

さらに、試験を受けるためには実務経験1年以上が求められるので、取得しているコンサルタントは信頼できるといえます。
また、FP1級と合わせて、宅建を保有していることを確認してもよいでしょう。

資産運用の実績で判断する

コンサルタントの資産運用経験だけではなく、過去の相談人数もチェックしてみてください。
アドバイスの質は、相談件数に応じて良くなるものです。

場数を踏んだコンサルタントであるほど、資産運用のアドバイスを受けたときに満足感を得られやすいでしょう。
成功事例と失敗事例を数多く知っているコンサルタントを見つけましょう。

物件の魅力以外を伝えてくれる

信頼できるコンサルタントは、ネガティブな意見もきちんと主張します。
どんな物件でも悪い点が少なからずあるため、100点満点の物件なんて存在しません。

「ここだったら、あなたは何もしなくても不労所得を得られます」
「この立地条件で高利回りだったら、すぐに手を出しましょうね」
などと言われたら注意しましょう。

購買意欲を刺激するだけのコンサルタントは、避けるべきです。

また、物件の説明ばかりをして、相談する側の資産状況を考慮しないコンサルタントにも気をつけましょう。
一人ひとりに合った不動産投資の戦略を一緒に考えてくれる、そんなパートナーが理想です。

たとえば、節税対策に詳しくない依頼者に対して、不動産購入後の税金の申告などもサポートしてくれるコンサルタントであれば信頼できます。

まずはセミナーを受けてみる

信頼できるコンサルタントが分かっても、そのような方を探すとなると何をしてよいのか悩んでしまうでしょう。
そんなときは、まずセミナーに足を運んでみましょう。

不動産のセミナーは、毎週のようにどこかしらで開催されています。
忙しいとついウェブや書籍に手をのばす方が多いですが、これから不動産投資を考えている方々と話せて、実際にコンサルタントと会えるほうがモチベーションにつながりやすいです。

ちなみにセミナーを受ける前の心がまえとして、自分の考えをきちんと主張したほうがよいです。

「儲かるためにはどうすればいいのでしょうか?」と聞くよりも、「今後は都心物件をターゲットとした戦略を考えています。何かアドバイスを頂けませんか?」とアピールしてみましょう。
そうすることで、より自分とマッチングする不動産投資コンサルタントに出会えます。

理想の相談相手を見つけることを目的にしない

コンサルタントに相談することで、より早く自分の不動産投資メソッドを確立できます。

しかし、コンサルタントはあくまでもアドバイスをしてくれるだけです。
資産運用の結果が悪くても、最終的には自己責任となります。

コンサルタントに頼ってばかりの不動産投資では、今後の資産運用で痛い目を見てしまうでしょう。

まずはセミナーなどで情報収集や人脈づくりを行い、その過程で信頼できるコンサルタントに出会えるのが理想です。
悪徳業者の甘い言葉に惑わされないように、不動産投資の正しい知識を身につけたサポーターを探してみてください。

不動産投資をする際に宅建などの資格は必要?

資格の重要性を再認識する

不動産に関係する資格を、あなたはいくつ知っていますか?
また、不動産投資で成功するためには、それらの資格をすべて取得したほうが良いと思いますか?

不動産投資で学ぶべきことはたくさんあり、多くの方々が勉強に励んでいます。
しかし、ただやみくもに勉強すればよいわけではありません。

資格を取得しつつ、不動産投資の知識を身につけた方が良いのかについて解説していきます。
不動産投資を失敗させたくないと考えている方は、ぜひ一度目を通してください。

不動産投資に資格は必要?

不動産投資で成功するために、資格が絶対に必要というわけではありません。
何のためにその資格を取るのか、勉強時間や労力に見合った成果が見込めるのかなどを、きちんと考えてから資格の取得を検討しましょう。

「資格を持っていると、融資の際に優遇してくれそう」
「不動産関連の資格取得を目指して勉強すれば、幅広い知識を身につけられそう」
と、つい想像してしまいがちです。

しかし、漠然とした目的を設定するのはあまりおすすめできません。
たとえば不動産鑑定士を持っていても、銀行から優遇を受けることはなく、その事実を後から知ってしまうと不動産投資のモチベーション低下につながります。

それよりも、不動産関係の法律といった特別な分野を身につけるための資格を取得し、残りの時間で物件情報や投資のやり方を分析した方が有効的です。
投資セミナーに参加したり、成功者に話を聞きに行ったり、コンサルタントに相談したりと、資格のほかにもやるべきことはたくさんあります。

資格取得を目指すときは、動機やコストパフォーマンスを十分に考慮してから取り組みましょう。

不動産投資に役に立つ資格とは

ここでは、一般的にコストパフォーマンスが高いといわれている資格を3つご紹介します。
以下の情報を参考にしつつ、自分に必要な資格なのかを判断してみてください。

宅地建物取引士

いわゆる、「宅建」と呼ばれる資格です。
宅建では、不動産にかんする法律知識を学べます。

不動産関係の法律を身につけておくと、トラブル防止につながります。
不動産の売買・賃借では高額なお金のやり取りを行うため、不動産オーナーは買主・借主を法的に保護する必要があります。

また、宅建の資格を持っていれば、投資向けの不動産を見極めることができます。
言い換えると、不動産関係の法律を知っていれば、不利な物件を事前に回避することが可能なのです。

とはいえ、宅地建物取引士は国家資格のため、資格取得にある程度の時間を割かなければなりません。
目安として、半年もしくは1年以上かかります。

不動産投資のノウハウを学んでいるうちに、法律を知っておいたほうがよいと感じた場合には、宅建の勉強を始めてみましょう。

FP(ファイナンシャル・プランニング)技能検定 2級

ファイナンシャル・プランナーは、資産のアドバイスを行う専門家です。
資産の情報を収集・分析し、顧客である個人や中小企業のニーズに合わせたプランを立案します。

不動産投資の勉強の一環として、FP(ファイナンシャル・プランニング)技能検定2級を取得したほうが良いといわれています。
なぜならば、FP技能検定では不動産のほかに投資、貯蓄、税務などの知識も学べるからです。

また、2級ならばそこまでむずかしい資格ではなく、早くて3か月程度で取得できます。

マンション管理士

マンション管理士の資格があれば、マンション物件の技術的な問題について、専門的な立場からのアドバイスが可能です。
不動産投資の中でも、特にマンション投資に興味がある方にとって、おすすめの資格といえます。

実際にマンション投資を始めると、所有しているマンションの問題を話し合う機会があります。
そういった場面で、修繕や管理に対して積立金をどのように使うべきなのかを判断できるのが魅力です。

ただし、マンション管理士の合格率は10%未満であり、基礎知識として宅建やFP技能検定の勉強をしてから取得を目指した方が良いでしょう。

不動産投資が成功する条件

不動産投資が成功する条件には、以下の2つが挙げられます。

・適切な情報をもとに投資戦略を行える
・結果が出るまで、あきらめずに行動できる

資格をあれもこれも取得しようとすると、思った以上に時間を取られて投資戦略が立てづらくなります。

それだったら、たとえば投資先の物件をマンションに絞って、マンション管理士の資格を取得する方が堅実です。
物件のタイプ以外にも、狙うべきエリアや価格帯なども事前に検討しておきましょう。

ただし独自の投資戦略を立てる際には、新築物件投資、中古アパート投資、都心物件、地方物件などの情報を一通り調べることも大切です。

自分が興味のあるマンション投資だけを学んでいると、不動産会社の営業がきっかけで、収益の期待できない新築ワンルームマンションを誤って購入してしまうケースがあります。

事前に投資戦略を立てる場合、ほかの投資方法をあえて選ばなかった理由まで伝えられるレベルを目指しましょう。

また、投資戦略の見直しをすることは必要ですが、一度決めた投資戦略をすぐに変えない姿勢も重要です。
不動産投資でいわゆる「不労所得」を獲得するまでには、数か月~数年かかります。

あきらめずに行動して、不足している知識や情報を絶えず身につけていきましょう。
資格を取得するのは、結果が出るまでのプロセスの1つなのです。

取得すべきなのか改めて検討しよう

不動産投資は、一度軌道に乗れば時間効率の優れた投資といえます。
しかし、軌道に乗るまでの間に、ある程度の勉強時間が必要です。

資格を1つ取得するだけでも膨大な時間がかかるため、本当に自分に必要な資格なのか、今すぐ取得するべきものなのかをきちんと検討しましょう。

サラリーマンが不動産投資で1,000万円の資産を形成することは可能?

副業からの不動産投資で、高収入を狙う方法

今の収入と貯蓄で、将来に不安を感じていませんか?
サラリーマンの副業が認められつつある昨今では、いかに資産を運用するかが重要になっています。

人によっては、年収400万以下でも副業を成功させて、1,000万円の資産形成をひそかに狙っている方もいるでしょう。

さまざまな資産形成方法がありますが、その1つとして不動産投資が挙げられます。
しかし、いわゆる「サラリーマン大家」の場合でも、利回りだけで高額な収益を生み出すことができるのでしょうか?

そこで、年収400万以下でも始められる不動産投資方法から、リスクの把握、1,000万円の資産形成のために大切なことまでをご紹介します。

脱サラせずに不動産投資を始めたい方にとって、現実的で参考となる情報をまとめました。
気になる方は、ぜひ参考にしてください。

年収400万以下のサラリーマンが不動産投資する場合

まずは、最低でも100万円を貯蓄してから不動産投資を行いましょう。
理想を言えば、銀行の融資に頼らないためにも500万円の資金が欲しいところです。

サラリーマンならば毎月の安定収入が見込めるため、融資審査が通りやすいとされています。
ただし、借入による不動産投資では、利息を含めた月々の返済を行わなければなりません。

また、実際に資産運用を始めると、最初は空室リスクやランニングコスト、固定資産税などにより利益を生み出しにくいでしょう。
自己資金だけでは何もできない状況で、「とりあえず不動産投資を始めてみよう」と動いてしまうと、余計に苦しくなります。

それならば、投資資金を貯めている間に戦略を練る方が良いでしょう。

セミナーや勉強会に足を運び、不動産投資の成功者に話を聞きに行ってみましょう。
たとえ本業で時間がなくても、SNSやブログで情報収集するくらいの意欲がなければ、1,000万円の資産形成に到達しません。

軌道に乗るまでは平日や休日の空いた時間を見計らい、不動産投資と向き合い続ける日々が続くでしょう。
副業として考えているのであれば、数年単位で計画的に収益を安定させる必要も出てきます。

高額の資産形成を目指すためには、気力だけではなく体力や知力も問われるもの。
今の年収では貯蓄すら困難ではあるが、それでも不動産投資を行いたい方は転職を視野に入れてもよいでしょう。

リスクはどれくらいなのか

人口や世帯数の減少により、不動産投資のリスクが年々上がっているのも現状です。
また、不動産のタイプやエリアなどによって、価格に大きな差があります。

安い物件だと数百万円ですが、都心では億単位の投資先も存在します。
当然、価格が高くなればリスクも上がります。

空室リスク回避のために「家賃保証サービス付きの不動産」もありますが、会社側が有利な仕組みとなっており、必ずしも利益につながるとは限りません。
物件は築年数が古いと、修繕費などのコストがかかり、価値が下がってきます。

すると、売却できないリスクがどんどん大きくなり、そのうち売却価格が不動産投資額を下回ってしまいます。
売却すらできなくなるリスクを考慮した上で、不動産投資を行いましょう。

ちなみに、不動産を売却するまでに約半年かかるといわれています。
不動産の金額が大きくなるほど、すぐに買い手が見つからず、売却しにくい傾向があります。

1,000万円の資産を形成するために必要なこと

サラリーマンでも不動産投資でお金持ちになる方法として、ここでは2つのポイントをみていきましょう。

数万円の利益を生み出す不動産をいくつも所有する

1棟だけで1,000万円の資産を生み出そうとしない方がよいです。
高い利益を生み出す物件だと、必然的に投資額が上がります。
さらに、物件選びが難しくなり、失敗した時のリスクが大きくなるのです。

リスクを少なくするためにも、最初は小規模の地方物件を買い進めて、少しずつ仕組みをつくることが大切です。
数字をきちんと分析して投資判断を行い、それにより毎月数万円の利益を生み出す不動産を買えれば十分とされています。

そして、学び続けることで知識やノウハウを身につけましょう。
1棟あたり数十万円を毎月安定して稼ぐ不動産投資が実現すれば、1,000万円の資産を形成できるようになります。

仲介管理会社に不動産経営を丸投げしない

不動産投資だけではなく、ニーズに応えるように経営することが大切です。
入居者は毎月きちんと家賃を振り込んでくれているのか、新しく入居募集をかけるときの広告をどうするのか、考えたことはありますか?

住民からクレームがあった際に、自分はどこまで介入すべきなのでしょうか。
一つひとつの疑問を仲介管理会社と話し合い、借り手から住みたいと思われる物件にしましょう。

リスクを分散しながら、コツコツと

1,000万円の資産形成のために、いきなり都心の高額不動産を狙ってもたどり着けるものではありません。
とはいえ年収400万以下のサラリーマンでも、戦略によっては達成できる金額です。

最初は毎月数万円の利益しか得られなかったとしても、ノウハウを学んでいくうちに数十万円の物件を何棟も獲得できる可能性はあります。
勉強と分析を続けて、安定した不動産投資を目指しましょう。

自営業でも不動産投資はできる?銀行からの融資は?

安定した不動産収入を得るための方法

毎月の売上げによって収入が大きく変動する、個人事業主。
利益となる柱を何本も持っておくことで、リスク分散につなげたいと考える人が多いといわれています。

また、自営業の立場からすると、いわゆる「不労所得」を増やして本業の時間を確保したいのが本音ではないでしょうか。
不動産投資は、そんな自営業者の理想を叶えてくれる存在なのです。

しかし、自営業でも実際に不動産投資ができるのでしょうか?
いくら不労所得といえども、メリットが少なくて管理が大変だと本業に支障をきたしてしまいます。

さらに、サラリーマンとは違って毎月の収入が不明確な点もあり、不動産投資用の資金を金融機関から借りられるのかも疑問点に挙がります。

個人事業主が不動産投資を行うメリットとデメリットなども含めて、解説していきます。
安定した不動産収入を検討している個人事業主の方は、ぜひチェックしてみてください。

自営業でも不動産投資をすることは可能なのか?

結論からお伝えすると、自営業でも不動産投資が可能です。
むしろ個人事業主の方が、不動産投資の相性は良いとされています。

不動産投資とは、コツコツ続けて安定させる投資手法です。
株式やFX、仮想通貨のように、ハイリスクハイリターンを狙うものではありません。
空室リスクを回避できれば、長期的に安定収入を得られる点が魅力といえます。

また、一度軌道に乗れば、そこまで手間がかかりません。
いわゆる「手離れの良さ」がポイントであり、自営業の負担になりにくい収入源なのです。

ほかにも、節税効果が見込めたり、本業の空き時間で投資物件を視察できたりします。

まずは現金投資により、利益を徐々に上げてみてもよいでしょう。
自営業の立場であっても、不動産投資に取り組む価値は十分あります。

ただし、不動産投資を始める際には、もしものときの預金をきちんと残しておきましょう。

自営業でも銀行から融資を受けられる?

自己資金だけで資産運用を行うとなると、いつまで経っても始められないケースが出てきます。
そのときは目安として、投資額の2~3割を自己資金 で補います。
残りは銀行からの融資を検討しましょう。

しかし、自営業では融資を受けることが難しいのが現状です。
なぜならば年収や月収が不安定であり、確定申告の際には経費計上により収入が少ないかたちになるからです。

一方で、金融機関は確定申告の収入から返済能力を審査します。
たとえ節税目的であっても、実際の年収を評価してもらえるとはかぎりません。

金融機関からの審査項目には、「借入金額」「返済能力」「現状の収益」「決算報告状況」などが挙げられます。

たとえば決算報告状況で評価される場合は、3期連続の黒字経営が必須となります。
自己資金が多いだけでも融資を受けやすくなりますが、サラリーマンよりもシビアに評価されるのを念頭に置いておきましょう。

自営業で不動産投資を行うメリット・デメリット

ここでは、自営業で不動産投資を行うメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット

・長期的な利益につながる
・安定収入が見込める
・本業に集中できる
・将来の選択肢が広がる
・節税効果がある

自営業者にとっては、リスクを少しでも分散させたいところ。
毎月発生する収入源の1つとして、不動産投資が役立ちます。

立地条件にもよりますが、空室状況は数か月~数年単位で変わらないものです。
収入が急に途絶えることなく、安心して本業に集中できます。

不動産投資の利益を蓄えれば、本業の事業資金にしたり、新たな不動産の投資資金にしたり、将来の選択肢が広がるでしょう。

さらに、不動産所得は、事業所得との総合課税として扱われます。
本業もしくは不動産投資で損失が出た場合、もう片方の利益に合算することで節税可能なのです。
このような損益通算を行い、節税効果を期待してみてもよいでしょう。

デメリット

・金融機関からの借入が難しい
・軌道に乗るまでが大変である
・本業に支障をきたすかもしれない

不動産は数百万円からありますが、理想の投資物件を狙うならば金融機関からの借入を視野に入れるケースも増えてきます。

しかし、自営業だと正確な年収を把握するのが難しいため、融資審査が厳しくなります。
また、最初は不動産投資の知識不足により、思ったほどの利益につながらないでしょう。

もし借入があると、金利を含めた月々の返済でマイナスになることもあります。
何とかしようと不動産投資に夢中になってしまえば、本業に支障をきたします。

不動産投資に過度な期待をせずに、無理のない投資プランを立てましょう。

不動産投資の活用により、個人事業の幅が広がる

時間をかければ、それだけ安定収入につながる不動産投資。
短期間で莫大な利益を生み出す投資方法ではありませんが、長期的な収入の柱ができるのは自営業者にとってかなり助かる存在です。

節税対策にもなるため、自己資金に余裕があれば一度検討してみてください。

黒字倒産?不動産投資のデットクロスをシミュレーションしよう

意味を正しく理解して、倒産の危機を回避する

「デットクロス」と「デッドクロス」。
この2つの言葉の意味の違いをご存知ですか?

不動産投資を行う際には、黒字倒産の危険性があるデットクロスを避けなければなりません。
どれだけ投資物件で利益が出ていても、所得税を支払うことができなくなるケースが起こりえます。

ここではシミュレーションを通じて、キャッシュフローをきちんと理解しておきましょう。
そして資金繰りが苦しくなる前に、対策を立てましょう。

デッドクロスは間違い!デットクロスとは?

デットクロスとは「借入金の返済額が、減価償却を上回るようになった状態」であり、不動産投資において使われる言葉です。
デットクロスのつづりは「debt cross」であり、debt(借金)がcross(交差する)という意味になります。

混同して使われがちですが、「デッドクロス」ではありません。

FXや株でなじみのあるデッドクロスは、dead(死)がcross(交差する)という別の意味です。
株価暴落により、早く売らないと大変なことになるのがデッドクロスであり、いわゆる「売りどき」といわれています。

しかし、不動産投資のデットクロスは物件の売りどきを指していません。
どのようにして借入金の返済額が、減価償却を上回るようになるのかをみていきましょう。

減価償却費の減少

物件の購入直後は、減価償却費が大きいとされています。
つまり、手元に残るお金が多くなりますが、年数が経つにつれて減価償却ができる額は減少します。

借入の返済金額を毎年同じように支払っていると、あるとき資金繰りが困難になり、デットクロスが発生する仕組みです。

元金の返済割合が増加する

不動産投資では、金融機関から借入を行ったときに「元利均等返済方式」が採用されるケースが多いでしょう。

元利均等返済とは、月々の返済額を一定にするために、元金と利息の割合を調整することです。
借入当初は利息の返済割合が大きいですが、利息は経費として計上できます。
経費に計上できれば、税金を支払う金額が少なくて済みます。

しかし、利息の計算は元金の残金によって変わり、年数が経過して返済が進むと利息の割合が少なくなるものです。
言い換えれば、月々の返済額が同じでも、今度は元金の返済割合が増加してきます。

元金は経費計上できないため、以前よりも納める税金が多くなり、デットクロスが発生します。

デットクロスをシミュレーションしてみよう

それでは、実際に数字を用いてデットクロスをシミュレーションしていきましょう。

・土地2,000万円
・建物3,000万円
・残存耐用年数15年
・ローン年利率3%
・返済期間20年

家賃収入は年間500万円、経費が年間100万円、年間のローン返済額336万円、税率30%といったケースをみていきます。

税引き前のキャッシュフロー
家賃収入(500万円) – 経費(100万円) – 年間のローン返済額(336万円) =64万円

1年目の減価償却費
3,000万円÷15年=200万円

利息150万円と仮定すると、以下の金額が残ります。

家賃収入(500万円)-減価償却費(200万円)-利息分(150万円)-経費(100万円)=50万円

さらに、ここから税金が引かれます。
50万円×30%=15万円

よって、1年目で最終的に残るお金は、次のとおりです。
64万円-15万円=49万円

次に、減価償却終了後(16年目)のキャッシュフローをみていきます。

16年目の減価償却費
なし

残りの利息分46万円、経費100万円と仮定すると、次のとおりです。

家賃収入(500万円)-利息分(46万円)-経費(100万円)=354万円

ここから税金を差し引きます。
354万円×30%=106万円

税引き後に残るお金を計算してみると、以下のようになります。

64万円-106万円= -42万円

大きくマイナスのキャッシュフローになり、デットクロスが発生しました。

黒字倒産しないために

黒字倒産とは、帳簿上は利益が出ているものの、資金繰りができずに倒産してしまうことです。
滞納していなければ黒字倒産しないわけではなく、シミュレーションのように減価償却を支払い終えたときにデットクロスが発生するケースがあります。

もし投資物件の金額が大きく、複数のデットクロス物件を保有していたら、たちまち倒産の危機に陥るでしょう。

黒字倒産しないためにも、税金の支払いを含めた長期的な計画を立てることが大切です。
具体的な対策案として、以下の方法が挙げられます。

・減価償却期間とローン返済期間を同じにする
・借り換えにより返済期間を延ばすことで、毎月の支出を抑える
・頭金を多めに入れる
・借り入れ金額自体を少なくする
・繰り上げ返済を行う
・不動産収入を蓄えておく

金融機関から余裕をもって借入を行うか、手元のお金を常に多めに持っておくようにしましょう。

ただし、返済期間をあまりに短くすると、1年目から資金繰りが苦しくなってしまいます。
また、デットクロスが発生しそうな物件を思いきって売却するのも、黒字倒産を防ぐ1つの方法です。

デットクロスの発生までに準備をしておく

キャッシュを残すためには、納める所得税額を少しでも減らす工夫も重要です。
経費をより多く計上するために、所得税の控除制度や、青色申告の特別控除を受けてみてもよいでしょう。

自分の保有する物件がいつデットクロスを招いてしまうのか、心配な方は税理士に相談することをおすすめします。

ソーシャルレンディングで不動産投資を行うメリット・デメリット

不動産投資の際にも役立つ、ソーシャルレンディング

「ソーシャルレンディング」という言葉を聞いたことはありますか?
不動産投資の手段は、銀行からの融資を受けて物件を売買するだけではありません。

これから不動産投資を検討している方や、すでに不動産投資を始めている方は、ソーシャルレンディングの活用方法をぜひ知っておきましょう。

ここでは、ソーシャルレンディングで不動産投資を行うメリット・デメリットをお伝えします。
不動産投資の新しいスタイルを受け入れることで、より良い投資の戦略が見つかるかもしれません。

投資資金が少なくて困っている場合にも役に立つため、ぜひチェックしてみてください。

ソーシャルレンディングとは

ソーシャルレンディングとは、インターネット上でお金を投資したい人と借りたい人がマッチングできるサービスです。

また、ソーシャルレンディングは融資型(貸付型)クラウドファンディングとも呼ばれています。
システムには運営事業者が入ることで、投資家には高利回り、借り手に低金利が実現可能となります。

さらに、ソーシャルレンディングには不動産に特化したサービスもあるのが特徴です。
不動産投資の場合、いわゆる大家になるために金融機関から資金を借入するケースが多いでしょう。

ソーシャルレンディングでは、資産調達先が金融機関ではなく、複数人の投資家になります。
その後、借り手は不動産保持による収益を獲得して、投資家たちは不動産賃料や売却益の一部を配当として受け取れます。

つまり、借り手として従来のような不動産投資も可能ですが、投資家として配当金による利回りも期待できる点がポイントです。

ソーシャルレンディングで不動産投資をするメリット

ここでは、不動産の大家ではなく、投資家としてソーシャルレンディングで不動産投資をするメリットをみていきましょう。

少額から投資できる

ソーシャルレンディングは、物件購入のための資金が必要ありません。
また、運用手数料もほとんどかからず、1万円程度の少額から投資が可能です。

安定した利益に結びつく

融資した先が貸し倒れをしない限り、元本割れすることはありません。
募集時と変わらない利益も期待できることでしょう。
投資初心者でもパフォーマンスが安定していることも、魅力です。

運用年数が短期間である

通常の不動産投資では5年、10年と長期的な投資になります。
しかし、ソーシャルレンディングの場合は2~3年といった短期間運用で手放すことが可能です。

運用に手間がかからない

元本の価格変動がないため、価格の上昇・下落をチェックする必要がありません。
基本的には、分配される利息の確認だけで済みます。
運用が始まってからも借り手側が不動産の管理業務を行うため、投資家が関与する必要はありません。

Web完結でスピーディーにやり取りできる

口座開設、物件選別、投資申し込み、運用レポートの確認といった運用のすべてがWebで完結します。
手続きには契約書が必要ですが、内容の確認をWeb上で告知するだけで契約が締結できます。

利回りの予想が立てやすい

これまでの大家としての不動産投資では、不動産の家賃収入以外にもキャピタルロス(保有資産の値段変動による損益)が発生していました。
しかし、投資家としてソーシャルレンディングを運用すれば、キャピタルロスの心配はありません。

ソーシャルレンディングでは、物件選別の時点で分配金の利回りが判断しやすいとされており、利回り5%といった物件も多くあります。

ソーシャルレンディング不動産投資をするデメリット

ソーシャルレンディングによる不動産投資はメリットばかりのように見えますが、やはりデメリットも存在します。

金融機関の融資を受けられない

ソーシャルレンディングファンドでは、自己資金の範囲内で投資することになります。
金融機関に「ソーシャルレンディングファンドを利用したい」と伝えても、融資を受けられません。

節税に向かない

投資家が得られる分配金は雑所得にあたり、給与所得と損益通算できません。
必要経費と認められるケースも少なく、節税には向かないといわれています。

投資家があまり関与できない

ソーシャルレンディングの場合、物件への関与の必要性がありません。
言い換えれば、融資先の経営状態がどんなに悪くても、投資家側から意見を申し立てることができません。

途中解約できない

運用期間が短い反面、満期を迎えるまでは途中解約ができません。
そのため、投資先をきちんと見極めることが必要です。

手軽に始められるからこそ、慎重に

ソーシャルレンディングによる不動産投資では、すぐに始められてWeb完結のスピーティーな手続きができます。
クラウドファンディングの仕組みを活用したシステムであるため、投資家と借り手のどちらも利益につながるサービスなのです。

これからソーシャルレンディングを取り入れる方は、デメリットまできちんと把握したうえで資金運用を行いましょう。
特に、途中解約できない点を軽視してしまうと損失につながりやすいので、利用する際には十分注意してください。

地方物件に不動産投資するメリット・デメリット

投資先に地方物件を選ぶ前に

都心物件と地方物件、どちらに投資すればよいのか悩んでいませんか?

「都心物件の方は競争率が高いから、地方物件を狙いたい」
「地方の土地に詳しいから、地方物件に不動産投資したい」
といった考え方もあるでしょう。

今回は、そんな地方物件に興味がある方向けに、地方物件に不動産投資するメリット・デメリットをお伝えします。

また、都心物件との違いが分かれば、今後の不動産投資の戦略においても優位に働くでしょう。
都心物件と地方物件のどちらを選べばよいのか迷っている方も、ぜひチェックしてみてください。

都心物件と地方物件の違い

まずは、基礎知識ともいえる「都心と地方でどれほど特徴が違うのか?」についてみていきましょう。

都心物件の特徴

・人口が多い分、家賃の相場が高い
・1棟あたりの土地が狭く、ワンルームやデザイナーズマンション、高層マンションが目立つ
・シェアハウスやDIY、無料Wi-Fi付き、家賃1か月無料といったフリーレントなど、サービスが豊富
・表面利回りが低い

地方物件の特徴

・都心よりも人口が少ない分、家賃の相場が低い
・1棟あたりの土地が広いため、3LDKや駐車場付きといった物件が目立つ
・初期費用や更新料があまりかからず、新築でも敷金礼金0円サービスがある
・表面利回りが高い

「表面利回り」 とは利益の指標の1つであり、満室時の年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。

表面利回り=年間家賃収入(満室想定)÷物件価格×100(%)

満室を想定した収入で計算するだけなので、税金や管理費などが一切考慮されていません。

つまり、表面利回りは高ければ高いほどお得というわけではなく、あくまでも「満室になったときに、どれくらいの収益につながるのか?」という判断材料として扱われるものです。

それでは上記の違いを踏まえた上で、地方物件のメリット・デメリットをみていきましょう。

地方物件に投資するメリット

都心物件と比べて、地方物件では投資金額が安く済みます。

都心の相場が数千万円に対して、地方では数百万円といわれています。
うまくいけば銀行から借入せずに、自己資金だけでも資産運用が可能です。

また、駅や企業、学校、工場などから近い物件であれば、立地条件の変化が激しい都心よりも長期にわたって安定した利益が見込めます。

さらに、都心のように新築マンションやデザイナーズマンション、リノベーションマンションといった物件が乱立しないため、中古物件でも十分な利回りを期待できます。
好条件が重なれば、表面利回り15%以上の物件にめぐり合えるかもしれません。

不動産投資に初めて挑戦する方にとっても、少ない投資金額からスタートして利益につながりやすいのは大きなメリットといえます。
慣れてきた頃に投資額を上げたり、管理会社との交渉を図ったりしましょう。

独自の差別化や戦略を身につけ、都市物件に応用するのも1つの方法です。
地方物件を通じて、さまざまな不動産投資ノウハウを学んでみましょう。

地方物件に投資するデメリット

入居・退去の周期が遅い地方物件では、一度空室が発生すると長期化する恐れがあります。
表面利回りが高い物件であっても、空室が多く経費もかかれば、都心物件よりも利益が得られません。

また、リフォームコストに関しては地方物件の方が高いので注意してください。
都内リフォーム業者では価格競争が激しく、地方より意外とコストがかからないといわれています。

さらに、地方物件ではファミリータイプの物件が多いため、床材や壁紙などの張り替え費用が高くつきます。
間取りが大きくなれば室内の設備も増えて、何かと修繕費がかかるでしょう。

地方物件のデメリットは、それぞれの地域の周辺環境によっても変わるものです。

どれだけ駅から離れていたとしても、大学のすぐ近くにある物件であれば空室リスクが少なくなります。
しかし、駅から遠くて周辺が畑ばかりの地域では、何かしらの理由がなければ入居者はやって来ません。

ほかにも、ファミリータイプの物件ではコストがかかるからといって、一概にワンルームタイプを狙えばよいというわけではありません。

たしかにワンルームの方が、不動産の購入価格から修繕費用まで安く抑えられます。
とはいえ、その地域で単身者の割合が少なければ、空室リスクにつながって結果的にコストがかかってしまいます。

不動産投資で地方物件を選ぶ場合には、都心物件よりも周辺環境のリサーチが必要です。
不動産の購入価格だけで投資先を選ばないようにしましょう。

都心と比較することが重要

地方物件ならばどこでも良いというわけではありません。
表面利回りがどれだけ高くても、空室ばかりでは利益につながらないでしょう。

また、実際に賃貸物件を探している人が、物件のどこに魅力を感じるのかは都心と地方で変わります。

きちんと都心物件の特徴を理解したうえで、地方物件のメリット・デメリットを把握しましょう。

不動産投資の物件探し│選び方のポイント

優良投資物件の基準

不動産投資を始めるにあたって重要なことはいくつか挙げられますが、成功するために重要なことの一つが物件探しです。
物件選びで失敗してしまうと、運用で利益を上げるどころか損失を生じてしまう可能性もあります。
そのため、正しく物件を選ばなくてはなりません。

優良な投資物件の基準はいろいろとありますが、もっとも重要なのは立地です。
どんなに見た目が良くて最新の設備を導入したリフォームしたての物件でも、立地が悪ければすべて台無しです。
そのため、物件選びにおいてはまず場所という部分に着目しなくてはなりません。

また、場所以外にも優良な物件を選ぶためには現地調査が重要となってきますし、いろいろな部分を精査しつつ運用物件を決める必要があります。
ここでは、現地調査におけるポイントや利回りが高い物件の特徴などについてご紹介します。
興味がある方はぜひ最後まで目を通してください。

現地調査のポイント

不動産投資に用いる物件を、一度も見ずに購入するという方は恐らく少ないでしょう。
そのようなケースもあるかもしれませんが、ほとんどのケースにおいてはまず物件の現地調査を行い、自分の目で確かめてから購入するという流れになります。
では、現地調査では物件のどのようなところをチェックすれば良いのでしょうか?

物件のコンディション

気になる物件の現地調査では、まず建物のコンディションを確認します。
外観の劣化状況や印象は重要な部分ですからしっかり確認する必要がありますし、日当たりや眺望などもチェックしておきましょう。

内装はフローリングやクロスの状態、設置されている設備機器をチェックします。
コンディション状況によってはリフォームも考える必要がありますから、トータルで考えてどの程度のリフォーム費用が必要になるかもシミュレートしておくと良いかもしれません。

周辺環境のチェック

冒頭でもお話したように、優良な物件の条件は立地が優れていることです。
極端な話、コンディションが悪い物件でも駅チカで住環境が抜群に良い立地なら入居者は見つかるでしょう。
また、建物のある場所、周辺環境というのは非常に重要なポイントです。

近くに商業施設やコンビニなどがあるか、人通りは多いか少ないか、騒がしいか閑静かといった部分を確認します。
また、学校や病院、役所といった施設までの距離、駅やバス停がどこにあるのかといったことも重要ですから確認しておいたほうが良いでしょう。

実際に自分が感じたことを入居者も感じると思いますから、第一印象は大切にしてください。

できればやってほしい調査

不動産投資の初心者には少々ハードルが高いかもしれませんが、もし可能なら周辺に住んでいる方への聞き取りもしたいものです。
聞き取りをすることによってどのような人が住んでいるかも確認できますし、そこで暮らしている人しか知らないような情報も手に入るでしょう。

周辺の治安が良いか悪いか、騒音問題などが起きていないかどうか、住みやすさはどうか、不便さを感じるのはどういう部分かということなどを聞いておくと良いかもしれません。
特に、治安は重要な部分ですから、できるだけ多くの方に確認したほうが良いでしょう。
女性や小さなお子さんがいる家庭だと治安を重視する傾向にありますから、ここは要確認です。

不動産投資の利回り

利回りが高い物件、とよく耳にすると思いますがいったいどのような物件が、利回りが高いと言えるのでしょうか。
利回りが高いということはすなわち収益性が高いということですし、運用しやすい優良物件ということになります。
ただ、どのような物件が高利回りの物件なのか分からないと購入しようがありません。

利回りが高い物件というのは、基本的に物件そのものが割安であることが一つの要素となります。
極端な話をすると、魅力的な物件が安く売られていたらそれは高利回りの物件と考えて差し支えないでしょう。

そんな都合の良い物件があるはずない、と思った方もおられるでしょう。
例えば、売主が少しでも早く物件を手放したいと考えているような場合は、こうした物件も出てきます。
すぐにでも現金が必要な方だと多少割安になってもいいから売却したい、と考えていますから、比較的良い条件で購入することも可能になるでしょう。

また、ほんの少しリフォームなどの手を加えるだけで空室が改善できるような物件が、安く売られていることもありますから、こうした物件も狙い目です。
空室が多く劣化も進んでいるような物件だとオーナーも早く売りたいと考えていることも少なくありませんし、安く手に入ることもあるでしょう。

物件選びは慎重に

最初にお話したように、不動産投資で成功するためには物件選びが何より重要となってきます。
逆に言えば、物件選びさえ失敗しなければ不動産投資は成功したも同然といえるので、間違いのない物件選びをする必要があります。

場所や周辺環境の重要性や物件のコンディションなど、自分の目で確かめて優良な物件を見つけましょう。

ワンルームマンションに不動産投資するメリット・デメリット

ワンルームマンション投資とは

不動産投資と一口に言っても運用する物件は色々あります。
戸建て住宅を運用することもあれば、アパートを一棟全て運用することもあるでしょう。

そんな中、近年ではワンルームマンション投資に注目が集まっています。
実際に投資をしている方も少なくありません。

ワンルームマンション投資とは、文字通りワンルームのマンションに投資運用することです。

ここでは、これからワンルームマンション投資にトライしてみたいという方のために、メリットやデメリットなどについてお話します。
気になる方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンションに投資するメリット

まずは、ワンルームマンション投資のメリットについてご説明します。
さまざまなメリットがありますから、覚えておいて損はありません。

少ない資金で始められる

不動産投資と聞くと、マンションやアパートの一棟運用などを思い浮かべるかもしれませんが、一棟をまるまる運用するとなると相当な資金も必要となります。
さらに、新築となると数千万円の資金が必要となるでしょう。
初心者にとっては、なかなかにハードルが高いです。

その点、ワンルームマンションの区分所有だとそれほど高額ではありません。
中古物件であれば、お手頃価格で手に入ることも多々あります。

そのため、自己資金だけで投資を始めるということも可能ですし、銀行からの借入額も少なく済むというメリットがあります。

老後の蓄えができる

ワンルームマンション投資に限った話ではありませんが、不動産投資で安定した収入が得られるようになればそれを貯蓄に回すこともできますし、老後に向けた蓄えもできます。
今から老後に向けて蓄えをしておきたいと考えている方にも、ピッタリといえるでしょう。
また、老後の年金代わりにもなります。

定年後も運用を続ける場合だと毎月収入が入ってくるため経済的、精神的な安定を図ることができますし、預金を取り崩していくような恐怖もありません。
これも大きなメリットです。

利回りの良さ

物件によりますが、ワンルームマンションだと新築で2~3%、中古で4~6%程度の利回りになることが多いです。
今の時代銀行にお金を預けてもほとんど利息などつきませんし、ついたとしても雀の涙ほどです。
それと比較すると、はるかに投資効率は高いといえるのではないでしょうか。

ワンルームマンションに投資するデメリット

メリットもたくさんありますが、当然デメリットもあります。
メリットばかりに目を向けるのではなく、デメリットについてもしっかり理解しておくことも大切になります。

空室になるリスク

マンションやアパートの一棟運用の場合、一つや二つ空室ができた程度ではそこまで大きなダメージにはなりません。
しかし、区分所有のワンルームマンションを一部屋だけ運用しているという場合は状況が変わります。

入居者がいなくなった時点、つまり空室になった時点で収入が発生しなくなりますし、毎月入ってきていた収入も途絶えることになります。

自己資金で購入したマンションならまだしも、銀行から借り入れまでして運用しているとなると、ワンルームマンションとはいえこれは少々厳しいといえるでしょう。

家賃の滞納リスク

これは世の中のすべての大家さんが抱えているリスクでもあります。
運用している物件に入居者がいたとしても、家賃を滞納しているようだと意味がありません。

ただし、現在では大家が直接物件の運用管理を行うことはあまりおおくはありません。
管理会社に委託してしまうことがほとんどですから、これはあまり問題ではないのではないでしょうか。

ランニングコスト

ワンルームマンションを運用していると、さまざまな費用も発生します。
いろいろな経費や税金を支払う必要がありますから、覚えておきましょう。

こうしたランニングコストについては、事前に調べておくべきです。
しっかりとシミュレーションをしてから投資を始めることをおすすめします。

初心者にも始めやすい投資

ワンルームマンションに投資するメリット、デメリットについてご紹介してきました。
これからワンルームマンション投資を始めてみようという方は、メリット・デメリットどちらもしっかり理解しておくことが重要です。

また、意外とデメリットやリスクが多いと感じた方もおられるかもしれません。
それでも、ワンルームマンション投資はアパートやマンションを一棟まるまる運用するのに比べると遥かにリスクは低いといえます。

中古の物件であれば購入額もそこまで高くないですから、高利回りの物件も手に入りやすいです。

比較的初心者向けの投資でもありますから、不動産投資経験のない初心者にこそワンルームマンション投資はおすすめではないでしょうか。

ほかの投資のように高度な専門知識やテクニックも必要ありませんので、誰でも気軽にチャレンジすることができるのがワンルームマンション投資の魅力かもしれません。