地方物件に不動産投資するメリット・デメリット

地方物件に不動産投資するメリット・デメリット

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2018.6.28(木)

不動産投資

投資先に地方物件を選ぶ前に

都心物件と地方物件、どちらに投資すればよいのか悩んでいませんか?

「都心物件の方は競争率が高いから、地方物件を狙いたい」
「地方の土地に詳しいから、地方物件に不動産投資したい」
といった考え方もあるでしょう。

今回は、そんな地方物件に興味がある方向けに、地方物件に不動産投資するメリット・デメリットをお伝えします。

また、都心物件との違いが分かれば、今後の不動産投資の戦略においても優位に働くでしょう。
都心物件と地方物件のどちらを選べばよいのか迷っている方も、ぜひチェックしてみてください。

都心物件と地方物件の違い

まずは、基礎知識ともいえる「都心と地方でどれほど特徴が違うのか?」についてみていきましょう。

都心物件の特徴

・人口が多い分、家賃の相場が高い
・1棟あたりの土地が狭く、ワンルームやデザイナーズマンション、高層マンションが目立つ
・シェアハウスやDIY、無料Wi-Fi付き、家賃1か月無料といったフリーレントなど、サービスが豊富
・表面利回りが低い

地方物件の特徴

・都心よりも人口が少ない分、家賃の相場が低い
・1棟あたりの土地が広いため、3LDKや駐車場付きといった物件が目立つ
・初期費用や更新料があまりかからず、新築でも敷金礼金0円サービスがある
・表面利回りが高い

「表面利回り」 とは利益の指標の1つであり、満室時の年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。

表面利回り=年間家賃収入(満室想定)÷物件価格×100(%)

満室を想定した収入で計算するだけなので、税金や管理費などが一切考慮されていません。

つまり、表面利回りは高ければ高いほどお得というわけではなく、あくまでも「満室になったときに、どれくらいの収益につながるのか?」という判断材料として扱われるものです。

それでは上記の違いを踏まえた上で、地方物件のメリット・デメリットをみていきましょう。

地方物件に投資するメリット

都心物件と比べて、地方物件では投資金額が安く済みます。

都心の相場が数千万円に対して、地方では数百万円といわれています。
うまくいけば銀行から借入せずに、自己資金だけでも資産運用が可能です。

また、駅や企業、学校、工場などから近い物件であれば、立地条件の変化が激しい都心よりも長期にわたって安定した利益が見込めます。

さらに、都心のように新築マンションやデザイナーズマンション、リノベーションマンションといった物件が乱立しないため、中古物件でも十分な利回りを期待できます。
好条件が重なれば、表面利回り15%以上の物件にめぐり合えるかもしれません。

不動産投資に初めて挑戦する方にとっても、少ない投資金額からスタートして利益につながりやすいのは大きなメリットといえます。
慣れてきた頃に投資額を上げたり、管理会社との交渉を図ったりしましょう。

独自の差別化や戦略を身につけ、都市物件に応用するのも1つの方法です。
地方物件を通じて、さまざまな不動産投資ノウハウを学んでみましょう。

地方物件に投資するデメリット

入居・退去の周期が遅い地方物件では、一度空室が発生すると長期化する恐れがあります。
表面利回りが高い物件であっても、空室が多く経費もかかれば、都心物件よりも利益が得られません。

また、リフォームコストに関しては地方物件の方が高いので注意してください。
都内リフォーム業者では価格競争が激しく、地方より意外とコストがかからないといわれています。

さらに、地方物件ではファミリータイプの物件が多いため、床材や壁紙などの張り替え費用が高くつきます。
間取りが大きくなれば室内の設備も増えて、何かと修繕費がかかるでしょう。

地方物件のデメリットは、それぞれの地域の周辺環境によっても変わるものです。

どれだけ駅から離れていたとしても、大学のすぐ近くにある物件であれば空室リスクが少なくなります。
しかし、駅から遠くて周辺が畑ばかりの地域では、何かしらの理由がなければ入居者はやって来ません。

ほかにも、ファミリータイプの物件ではコストがかかるからといって、一概にワンルームタイプを狙えばよいというわけではありません。

たしかにワンルームの方が、不動産の購入価格から修繕費用まで安く抑えられます。
とはいえ、その地域で単身者の割合が少なければ、空室リスクにつながって結果的にコストがかかってしまいます。

不動産投資で地方物件を選ぶ場合には、都心物件よりも周辺環境のリサーチが必要です。
不動産の購入価格だけで投資先を選ばないようにしましょう。

都心と比較することが重要

地方物件ならばどこでも良いというわけではありません。
表面利回りがどれだけ高くても、空室ばかりでは利益につながらないでしょう。

また、実際に賃貸物件を探している人が、物件のどこに魅力を感じるのかは都心と地方で変わります。

きちんと都心物件の特徴を理解したうえで、地方物件のメリット・デメリットを把握しましょう。

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