不動産投資は相続対策として有効なのか

不動産投資は相続対策として有効なのか

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2018.4.2(月)

不動産投資

高くなってしまった相続税

相続によって発生する税金のことを相続税と呼びます。
この相続税が増税されたことで、多くの方が節税の方法を模索し始めました。

相続税を節税する方法はいろいろあるといわれていますが、その中でも不動産投資が相続税対策に有効だといわれていることをご存知でしょうか?

不動産投資が相続税対策になるという話を耳に挟んだことがあるという方は多いでしょう。
ここではどうして不動産投資が相続対策になるのか、実行する上でリスクはあるのかといったことをご説明していきます。

不動産投資は相続対策になるのか

まず、多くの方が疑問に感じている「不動産投資は本当に相続税対策になるのか」ということですが、結論からいうと相続税対策になります。

相続税の課税対象となるのは現金や預金、土地・建物といった不動産などが挙げられます。
現金や預金が時価で評価されるのに対し、不動産は固定資産税評価額や路線価、倍率方式といった独特の評価が行われています。

建物の相続税評価は固定資産税評価額とイコールとなり、固定資産税評価額は建物費用の50~60%ぐらいとなります。
相続対策として1億円の建物を購入したとすると、それだけで5000万円ほど相続税評価額が低くなるということです。

これだけでも相当な節税になるのですが、実はそれだけではありません。
購入した建物を賃貸物件にしてしまうことで、さらに相続税評価額を下げることが可能になります。
建物所有者は借地借家法の借家権によって権利が制限されてしまいますが、この制限された権利に対して相続税評価額を割り引いてもらうことができるのです。

30%にも及ぶ額が借家割合として差し引かれますから、さらに税金を節約することが可能になるのです。

また、小規模宅地の特例を受けられる条件を満たしていればさらに節税することが可能になるでしょう。
さまざまな優遇措置のある相続税ですが、被相続人が所有していた土地の種類が一定の条件を満たしていれば相続税評価額を減額することが可能なのです。

リスクはあるのか

不動産投資が相続税対策に有効ということはすでに理解できたと思いますが、リスクなどはないのでしょうか。

基本的に、こうした節税の方法を実践するにあたり考えられるリスクはありません。
違法行為をしているわけではありませんし、その点は心配する必要はないでしょう。

ただ、不動産投資そのもののリスクについてはまた別の問題です。
ここでは不動産投資が持つリスクについて、いくつかご説明しましょう。

空室のリスク

不動産投資において、もっとも怖いのは空室リスクです。
アパートだろうとマンションだろうと、入居者がいて初めて利益が発生します。
空室になってしまうと、その分の利益は得られません。

空室もなく、順調に運営できているうちは金融機関からの借入金もスムーズに返済できるでしょう。
しかし、空室が多くなると返済すらもできなくなってしまいます。
こうした空室というリスクは常につきまといますから、しっかり頭に入れておきましょう。

家賃の滞納リスク

入居者で部屋がすべて埋まっていたとしても、家賃をきちんと支払ってくれなければ意味がありません。
家賃をなかなか払ってくれない、滞納している入居者がいるとなると赤字になってしまう可能性もあります。

家賃を支払わないからといってすぐに追い出すようなことは、実はとても難しいのです。
対応にも手間と時間がかかってしまうでしょう。

管理会社に委託している場合だと家賃の徴収や督促などもすべて代行してくれます。
家賃保証をしている管理会社などもあるため、こうした会社のサービスを利用するのもことも視野に入れましょう。

ランニングコストの上昇

不動産投資を相続対策として行う場合だと金融機関からお金を借り入れることがほとんどでしょう。
返済期間が長くなってしまうことが多いですし、そのあいだに金利が上がってしまうとランニングコストも上昇してしまいます。

相続対策として有効にするには

不動産投資で効果的な相続対策をするには、できるだけ市場価格と相続税評価額のギャップが大きな物件を選ぶことです。
都心に建つ築浅のマンション物件などは比較的ギャップも大きいですし、相続税節税を考えたときに効果的と言えるのではないでしょうか。

逆に、地方にある物件だと評価額と市場価格のギャップはそこまでありません。
むしろ逆転してしまうようなことすら考えられます。
そのため、相続対策として考えるとあまりおすすめとは言えないでしょう。

不動産投資で効果的な節税を

不動産投資が相続税対策に効果的という話を進めてきました。

相続税が増税されたことで大きな負担を強いられることになってしまった現在ですが、不動産投資で減税できる仕組みをしっかりと理解できていれば心配する必要はありません。
ここでご説明したことを参考に、不動産投資で相続税対策をすることもぜひ検討してください。

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