不動産投資とREIT(リート)の違いとメリット・デメリット

不動産投資とREIT(リート)の違いとメリット・デメリット

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2018.4.2(月)

不動産投資

REITとは?

不動産投資に興味を持たれている方だとREITという言葉を耳にしたこともあるのではないでしょうか?
リートは投資商品の一種なのですが、一般的な不動産投資との違いがよく分からない、メリットやデメリットが知りたいという方もおられると思います。
そこで、ここではリートと一般的な不動産投資との違い、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介しましょう。

REITの概要

リートとは不動産の購入資金を投資家から集め、運用によって得られた利益を投資家に分配する投資商品です。
リートを始めるためにはまず証券会社に口座を開設する必要があり、その後投資商品としてのリートを購入するという流れになるのが一般的です。

似たような仕組みの投資商品として投資信託が挙げられますが、投資信託とリートとの大きな違いはお金をどこに投資するかということです。
投資信託だと株式や債券などの金融商品に投資を行いますが、リートでは不動産に投資することになります。

不動産投資とREITの違い

不動産投資を始めたい方、リートに興味を持たれている方だとここがもっとも気になるところでしょう。
簡単にこの二つの違いを説明すると、不動産投資は直接的な投資でリートは間接的な投資となります。

リートは投資家からお金を集めて賃貸物件やオフィス物件などを購入し、その物件を運用して得られた利益を投資家に分配することになります。
直接的に運用に関わるわけではありませんが利益はきちんと分配されますし、投資した額に応じた分配金を得られます。

それぞれの違いをより明確に理解できるよう、次に不動産投資とリートのメリット・デメリットを見ていきましょう。

不動産投資のメリット・デメリット

メリット

物件のオーナーが直接運用に関与できるというメリットがあります。
購入した物件を時代のニーズに合わせてリフォームするということも可能ですし、自分のアイデアを反映させることもできるでしょう。
管理会社に管理を委託する場合でもオーナーの意向をきちんと伝えておけば管理面でもオーナーの考えが反映されるでしょうし、手間をかけることなく物件の運用が可能になります。

運用が軌道に乗れば大きな利益を得ることも可能です。
一棟買いした物件ですべての部屋が埋まれば相当な収益となるでしょうし、毎月安定して大きな利益を得られます。

デメリット

物件を購入するのにそれなりの費用がかかりますから、これがもっとも大きなデメリットと言えるでしょう。
自己資金がなくても銀行など金融機関からの融資で賄うことができますが、借金を負うことには違いありません。
投資用マンションの購入となると1000万円以上かかることもザラにありますし、初期費用以外にもさまざまな諸費用がかかってしまいます。

また、当然ですが空室ができると収益に関わってきますし、一棟買いしたアパートでほとんど空室になってしまったとなると金融機関への返済額のほうが上回ってしまうことも考えられます。

リートのメリット・デメリット

メリット

少ない資金で投資できるというのは大きなメリットです。
一般的な不動産投資だと最低でも1000万円程度の資金はほしいものです。
そして、自己資金がないとなると金融機関から融資を受けて賄う必要があります。

しかし、リートで個別の銘柄に投資するケースだと数十万円から始めることもできます。
少ない資金で効果的な投資を行うことが可能ということです。

また、不動産投資では安定して収入が得られる物件かどうかしっかりと分析して購入する必要があります。
不動産の鑑定力も必要となるでしょう。
リートだとプロが物件を選びますから目利きも必要ありませんし、不動産投資の素人でも利益が得られます。

デメリット

デメリットとしては、投資法人の倒産リスクが挙げられます。
投資法人が破綻してしまったとなるとそれまで投資していたお金がすべて水の泡となってしまいます。

また、リートでは投資家から集めた資金だけでなく金融機関からも融資を受けて投資をしていますから、金利が上がったときには分配金に影響が出てしまう可能性もあります。
さらに、直接運用していないとはいえ不動産を運用して得た利益を分配してもらっているわけですから、震災や物件の老朽化、家賃滞納といった不動産投資のリスクも間接的に背負うことになってしまいます。

違いとメリット・デメリットを理解する

一般的な不動産投資とリートでは、さまざまな部分に違いがあります。
そして、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

最近リートが流行っているから、と安易に考えて手を出すのではなく、それぞれの特徴やメリット、デメリットをきちんと理解した上で検討することが大切です。

確かに、リートには不動産投資にはない魅力もたくさんありますが、同じくらいリスクやデメリットもあります。
そのことを把握したうえで、始めるかどうかの判断をしましょう。

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