不動産投資物件の売却のタイミング(売り時)

不動産投資物件の売却のタイミング(売り時)

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2018.4.2(月)

不動産投資

投資物件を売却したいと考えたら

インカムゲインで収益を得ていた投資物件などを、何らかの理由で売却しようと考えるのは決して珍しいことではありません。
投資物件を売却して資金を作り新たな物件を購入する、単純に購入時より高く売れそうだから売却するということもあるでしょう。

投資物件売却では売り時のタイミングを計ることも重要ですが、その時に必要な書類や費用についても理解しておく必要があります。
ここでは、投資物件売却にかかる費用や必要書類、売却に最適なタイミングなどについてお話しましょう。

売却に必要な書類・費用

必要な書類

不動産を売却するときは不動産仲介業者を利用することになると思いますが、その時には下記のような書類が必要となります。
それぞれ見ていきましょう。

登記簿謄本

正式には登記事項証明書と呼ばれ、その不動産が登記されていることを証明する書類となります。
法務局が管理をしており、手続きをすることで取得が可能です。

売買契約書

売却する予定の物件を購入したときの契約書です。
告知事項の有無を確認するために必要です。

重要事項説明書

不動産購入時に貰う書類で、不動産に関する重要な告知事項が記載されているものです。

土地測量図・境界確認書

主に戸建てを売却するときに必要となり、土地面積や境界線を確認するために必要となります。

図面・設備の仕様書

建物の間取りや設備について記載された書類です。
売却するときにセールスポイントとすることもできますから、用意しておきましょう。

固定資産税納税通知書

固定資産税の費用を確認するために必要な書類となります。

必要となる費用

不動産を売却するにあたっては、さまざまな費用が発生します。
こちらも一つずつ確認していきましょう。

仲介手数料

不動産を売却するときは不動産会社に仲介を依頼することになります。
売却が決定したときには、成功報酬として仲介を担当した業者に仲介手数料を支払います。
基本的に売買価格が400万円を超えるときには、価格の3%に6万円と消費税をプラスしたものが仲介手数料となります。

印紙税

売買契約書には印紙を貼る必要があります。
それにかかるお金と認識しておけば問題ないでしょう。
印紙代は売買価格によって変わってくるものの、そこまで大きな出費になることはありません。

登記費用

売却しようとする物件に住宅ローンの残債があるときなどは、抵当権抹消登記が必要となります。
抵当権抹消登記は、売却する側が負担する必要があります。
抵当権を抹消するときには登録免許税や司法書士に支払うお金が必要となり、相場では2~4万円程度となっています。

その他の費用

物件に廃棄しなくてはいけないものがある場合には、廃棄物の処分費が必要になることがあるでしょう。
敷地の測量費、建物解体費、ハウスクリーニング代などがかかってくることもあります。
これらの中でもっとも大きくなるのは建物の解体費ではないでしょうか。

売却に最適なタイミング

投資物件をどのタイミングで売却すればいいのか、というのはもっとも頭を悩ませてしまう部分です。
売却に最適なタイミングというのは「利益が出る」、「損をしない」といったことに該当する場合ですが、どのようなケースがこれに該当するのでしょうか。

価格が高騰したとき

映画のロケ地になった、著名人が引っ越してきた、海外の有名店が出店したなど、さまざまなケースがありますが、このような場合だとエリアの人気が上昇する可能性が高いですし物件の価値も高くなる可能性があります。

価格が高騰したタイミングで売却することができれば、キャピタルゲインを得られます。
土地やエリアの人気が上昇して購入時よりも高く売れるときというのは、売却に最適なタイミングといえるのではないでしょうか。

大規模修繕の前

大規模な修繕が必要となると、当然出費が大きくなります。
さまざまな費用がかさみ、キャッシュアウトが増えるとキャッシュフローが悪化する可能性もあります。
キャッシュアウトが増大する前のタイミングで売却するということも、選択肢として視野に入れておきましょう。

損切りも大切

そもそも購入したのが間違いだった、という物件の場合はなるべく早めに売却して損切りをしなくてはなりません。
いつまでもダラダラと所有していると、どんどんコストがかさむだけです。
想定していた収益に届かない場合には、勇気を出して売却の決断をすることも大切です。

売却のタイミングは重要

投資物件を売却するタイミング一つで、利益を上げることもできれば損失が大きくなることもあります。
タイミング一つで損益が大きく左右されてしまいますから、まずはそこをしっかり理解しておきましょう。

また、売却にベストなタイミングが到来したときにスピーディな行動がとれるように、売却で必要になる書類や費用についても覚えておく必要があります。

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