不動産投資における減価償却のポイント

不動産投資における減価償却のポイント

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2018.4.2(月)

不動産投資

投資成功の鍵は減価償却

優良な物件を手に入れることができればアパートやマンションの経営は成功する、と信じて疑わない方は少なくありません。
しかし、実際には素晴らしい物件を手に入れても思ったように利益を上げられなかったり、経営で苦労してしまうこともあります。

不動産投資で成功するための鍵を握るのは減価償却だといわれていますが、そもそも減価償却とはいったい何なのでしょうか?
ここでは不動産投資における減価償却やその計算方法などについてご紹介したいと思います。

不動産投資における減価償却とは?

減価償却という言葉はあまり馴染みがないかもしれませんが、不動産投資で成功するためにはきちんと理解しておく必要があります。
まずは減価償却についての基本的なことを学びましょう。

減価償却とは企業会計において用いられる計算方法の一種で、長期間使用する予定の固定資産を購入するのにかかった費用を使用する期間にわたって費用配分する手続きのことを言います。

建物や設備などは年々その価値が減少していきますから、こうした償却資産を一定期間にわたり税務のうえで費用処理していく、ということです。
なお、減価償却できるのはあくまで年月が経つにつれて劣化していく建物や設備であり土地などは対象になりません。

どうして減価償却が鍵を握るのか

減価償却については何となく理解できたと思いますが、どうしてこの減価償却が不動産投資を成功に導くうえで大切だといわれているのでしょうか?
それは、減価償却費がもっとも大きな必要経費として計上できるからです。

アパートやマンションを経営するのなら確定申告が必要となりますし、利益が出ているのなら税金も支払わなければなりません。
税金を少しでも安くしたいのなら課税所得を少なくする必要がありますし、住民税なども確定申告に基づいて計算されるためいかに経費を多く計上するかがポイントとなってきます。

もっとも大きな必要経費として計上できる減価償却費ですが、最大の特徴は現金による支出がないということです。
通常、経費を増やそうと思えば接待費としてお得意様にお酒をごちそうしたり、社員の給料を増やすといった方法になりますが、これだとどうしても現金が出ていくことになります。

減価償却費は建物を購入するときにはお金が必要となるものの、税務のうえで計上するときには現金による支出がありませんし、しかも長い期間費用処理できるというメリットもあるのです。
現金支出のない経費を計上できるのですから課税所得も少なくなりますし、結果的に節税の効果も期待できます。

減価償却の計算方法

減価償却を計算するには資産の取得費、耐用年数、償却率を求めなくてはなりません。
それぞれ順番に見ていきましょう。

取得費の計算

資産を取得するのにかかった費用がいくらなのかを明確にしなくてはなりません。
すでにお話したように、減価償却の対象となるのはあくまで建物や設備ですから土地は対象外となります。
そのため、土地と建物の価格を分ける必要が出てきます。

売買契約書に土地と建物それぞれの金額が記載されているのなら問題ないですが、そうでない場合には固定資産税評価額を元に計算することになります。

耐用年数の計算

資産の耐用年数を計算するときは不動産の法定耐用年数が基準となります。
築年数が法定耐用年数を経過しているケースだと法定耐用年数に0.2を掛けた数字が耐用年数となりますが、築年数が耐用年数を経過していない場合だと法定耐用年数から築年数を差し引いた数字を築年数にプラスしたものを0.2と掛け合わせます。

償却率を確認

耐用年数を計算することができたらそれを元に償却率を調べることになります。
償却率は国税庁の減価償却資産の償却率表でチェックできます。
なお、償却率は定額法と定率法に分けることができますが、一般的には定額法が採用されることがほとんどです。

減価償却費の計算

購入した資産の取得価格や償却率などもわかったらいよいよ減価償却費の計算となります。
定額法では建物の取得価格×償却率で減価償却費を求めることが可能です。
取得価格と償却率をきちんと出しておけば後の計算はそれほど難しいものではありません。

減価償却で税金をコントロールできるのか

これについても既にお話したかもしれませんが、減価償却で節税することは可能です。
現金支出を伴わない経費となりますから、少しでも多くの減価償却費を計上できれば税金を安くすることは可能になるでしょう。

建物の価格が高くなるほど減価償却も高くなるため建物価格の割合を高くするのは有効ですし、耐用年数が短い建物も減価償却が高くなります。
こうしたことを踏まえて減価償却費を上手く節税に活用してみましょう。

減価償却で節税

減価償却についてきちんと理解することができれば節税が可能となりますし、不動産投資が成功する確率も高くなるでしょう。
これから不動産投資を始めようとしている方も、不動産投資における減価償却についてまずはきちんと理解を深めてください。

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